§ 8a – Zmluva o správe bytového domu
Trvalý odkaz
Jednoducho
Originál
Jednoducho
(1)
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o správe. Zmluva, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) zaväzujú všetkých vlastníkov, ak ju podpíšu správca a osoba poverená vlastníkmi a ak úradne osvedčia ich podpisy. Jeden vlastník nemôže zmluvu sám vypovedať. Správca musí doručiť schválenú zmluvu každému vlastníkovi do 30 dní od schválenia. Ak dôjde k zmene, doručí jej nové úplné znenie. Doručovanie upravuje osobitný predpis.
Zmluva o správe obsahuje najmä:
a)
vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov pri prevádzke, údržbe a opravách domu,
b)
spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení, spoločných priestorov, príslušenstva a pozemku,
c)
pravidlá hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia s nimi nakladať,
d)
pravidlá platenia úhrad a hospodárenia s nimi,
e)
pravidlá určovania výšky platieb za správu,
f)
rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.
(2)
Správca musí najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti za uplynulý rok. Správa sa týka finančného hospodárenia domu, stavu spoločných častí a zariadení, ako aj ďalších dôležitých vecí pri správe domu. Zároveň musí vyúčtovať použitie fondu prevádzky, údržby a opráv a rozúčtovať úhrady za plnenia na jednotlivé byty a nebytové priestory.
(3)
Keď skončí správa domu, prechádzajú na nového správcu alebo spoločenstvo všetky práva a povinnosti zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu. Platí to pre zmluvy uzavreté v mene vlastníkov alebo na základe ich rozhodnutia.
(4)
Ak správca nepredloží vlastníkom v lehote podľa odseku 2 správu o činnosti, vyúčtovanie fondu a úhrad za plnenia, nemá nárok na platbu za správu, kým ich nepredloží. Nárok nemá ani vtedy, ak do 30. novembra bežného roka nepredloží plán opráv na nasledujúci rok podľa § 8b ods. 1 písm. g). Ak správca najneskôr v deň skončenia správy neprevedie zostatok peňazí z účtu domu na účet nového správcu alebo spoločenstva, musí zaplatiť úroky z omeškania.
(5)
So správcom komunikuje zástupca vlastníkov, ktorého si vlastníci zvolia. Zástupcom môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Informuje ostatných vlastníkov o činnosti správcu a o dôležitých veciach týkajúcich sa správy domu. Musí uplatňovať požiadavky vlastníkov voči správcovi podľa zmluvy a rozhodnutí vlastníkov. Nemôže rozhodovať o veciach, ktoré podľa § 14 až 14b patria len do právomoci vlastníkov.
(6)
Zmluva o správe sa uzatvára písomne na neurčitý čas. Vlastníci ju môžu vypovedať len na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. e). Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa strany nedohodli inak. Začína sa počítať od prvého dňa mesiaca po doručení výpovede.
(7)
Ak sa byt alebo nebytový priestor v dome predá alebo prevedie na nového vlastníka, prechádzajú na neho práva a povinnosti zo zmluvy o správe. Ak niekto nadobudol byt alebo priestor na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o správe. Predchádzajúci vlastník odstupuje od zmluvy, ale jeho záväzky zaniknú až po vysporiadaní. Nového vlastníka zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí, zariadení, príslušenstva a pozemku, ktoré sa urobili pred prevodom vlastníctva.
(8)
Ak správca vypovedal zmluvu, nemôže prestať spravovať dom, ak vlastníci nemajú ku dňu skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu s novým správcom alebo založené spoločenstvo. Po uplynutí výpovednej lehoty sa ich vzťahy riadia podľa vypovedanej zmluvy. Ak si vlastníci do jedného roka nezvolia nového správcu a nezaložia spoločenstvo, vzniká spoločenstvo zo zákona. Naň prechádzajú všetky práva a povinnosti zo zmlúv o správe domu uzavretých v mene vlastníkov alebo na základe ich rozhodnutia. Správca musí písomne informovať všetkých vlastníkov o vzniku spoločenstva a zabezpečiť jeho registráciu. V tomto prípade sa nepoužije § 14b ods. 1 písm. g) a predsedu spoločenstva určí správca.
(9)
Ak správcu vyčiarknu zo zoznamu správcov, zmluva o správe zanikne dňom účinnosti zmluvy s novým správcom alebo dňom vzniku spoločenstva. Najneskôr však uplynie šesť mesiacov od vyčiarknutia.
(10)
Po vyčiarknutí zo zoznamu správcov musí doterajší správca:
a)
do siedmich dní od právoplatnosti rozhodnutia informovať vlastníkov,
b)
bez zbytočného odkladu vykonať potrebné úkony na ukončenie správy a odovzdať ju novému správcovi alebo spoločenstvu. Ak do šiestich mesiacov nezvolia nového správcu alebo nevznikne spoločenstvo, vzniká spoločenstvo zo zákona a doterajší správca postupuje obdobne podľa odseku 8,
c)
do uzavretia zmluvy s novým správcom alebo vzniku spoločenstva zabezpečovať prevádzku domu a odstraňovať chyby alebo poruchy podľa § 9 ods. 4. Toto platí najviac šesť mesiacov od právoplatnosti rozhodnutia.
(11)
Ustanovenia odsekov 9 a 10 sa nevzťahujú na zmluvy o správe budov, ktoré nie sú bytovými domami podľa § 24 ods. 1.
Originál
(1)
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. 12e ) Zmluva o výkone správy obsahuje najmä
a)
vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
b)
spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,
c)
zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,
d)
zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,
e)
zásady určenia výšky platieb za správu,
f)
rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.
(2)
Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.
(3)
Dňom skončenia správy domu prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na nového správcu alebo na spoločenstvo.
(4)
Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote podľa odseku 2, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu; nárok na platbu za správu nemá správca aj vtedy, ak nepredloží do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok podľa § 8b ods. 1 písm. g) . Ak správca najneskôr v deň skončenia správy neprevedie zostatok finančných prostriedkov na účte domu v banke na účet založený novým správcom alebo spoločenstvom, je povinný zaplatiť na účet domu založený novým správcom alebo spoločenstvom úroky z omeškania.
(5)
Komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14 až 14b .
(6)
Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. e) . Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.
(7)
S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(8)
Ak správca vypovedal zmluvu o výkone správy, nemôže ukončiť výkon správy, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú ku dňu skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo. Právne vzťahy vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcu po uplynutí výpovednej lehoty sa riadia ustanoveniami vypovedanej zmluvy o výkone správy. Ak do jedného roka nebudú mať vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvorenú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo si nezaložia spoločenstvo, vzniká spoločenstvo zo zákona. Na spoločenstvo prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný o vzniku spoločenstva písomne informovať všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a zabezpečiť registráciu spoločenstva na príslušnom správnom orgáne. V tomto prípade sa nepoužije ustanovenie § 14b ods. 1 písm. g) a predsedu spoločenstva určí správca.
(9)
Ak bol správca vyčiarknutý zo zoznamu správcov, 12ca ) zmluva o výkone správy bytového domu zaniká dňom účinnosti zmluvy o výkone správy uzavretej s novým správcom alebo dňom vzniku spoločenstva, najneskôr však uplynutím šiestich mesiacov od vyčiarknutia zo zoznamu správcov.
(10)
Po vyčiarknutí zo zoznamu správcov je doterajší správca povinný
a)
o tejto skutočnosti informovať vlastníkov do siedmich dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyčiarknutí zo zoznamu správcov,
b)
vykonať nevyhnutné činnosti smerujúce k ukončeniu výkonu správy a jej odovzdaniu novému správcovi bez zbytočného odkladu po tom, ako bol správca vlastníkmi zvolený alebo vzniknutému spoločenstvu; ak správca nie je zvolený alebo spoločenstvo nevzniklo do šiestich mesiacov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyčiarknutí zo zoznamu správcov, vzniká spoločenstvo zo zákona a doterajší správca je povinný použiť primerane postup podľa odseku 8,
c)
do uzavretia zmluvy o výkone správy s novým správcom alebo vzniku spoločenstva zabezpečovať prevádzku bytového domu podľa § 2 ods. 1 písm. k) a zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy podľa § 9 ods. 4 , najviac po dobu šesť mesiacov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyčiarknutí zo zoznamu správcov.
(11)
Ustanovenia odsekov 9 a 10 sa nevzťahujú na zmluvy o výkone správy budov, ktoré nemajú charakter bytového domu podľa § 24 ods. 1 .