Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Zákon č. 182/1993 Z. z.

Sledovať zmeny
Panel nástrojov

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Zákon č. 182/1993 Z. z.

Porovnať verzie

Rýchla odpoveď

Vlastníctvo bytov: vlastníci, správa domu a spoločné časti

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov rieši práva vlastníkov, správu domu, spoločenstvo vlastníkov, spoločné časti domu a rozhodovanie v bytovom dome.

Zdroj: aktuálne znenie zákona č. 182/1993 Z. z. zo Slov-Lexu a jednoduché vysvetlenie na Zákone v kapse.

Čo si skontrolovať

  • či riešite vlastníctvo bytu, správu domu alebo rozhodovanie vlastníkov
  • či ide o spoločenstvo vlastníkov alebo správcu
  • či je otázka o byte, nebytovom priestore alebo spoločných častiach domu

§ 1 – Vlastníctvo a správa bytov

Trvalý odkaz
Jednoducho
(1)
Tento zákon upravuje:
a)
vlastníctvo bytov a nebytových priestorov,
b)
správu bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení, príslušenstva a pozemku,
c)
práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
d)
spôsob a podmienky, ako získať vlastníctvo bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu, zariadení, príslušenstva a pozemku.
(2)
Tento zákon sa nevzťahuje na:
a)
byty osobitného určenia, okrem bytov, ktoré sú stavebne upravené na bývanie ťažko telesne postihnutých osôb, najmä bezbariérové byty,
b)
byty v domoch osobitného určenia,
c)
domy, ktoré majú len jeden byt alebo len jeden nebytový priestor.
Originál
(1)
Tento zákon upravuje
a)
vlastníctvo bytov a nebytových priestorov,
b)
správu bytov a nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku,
c)
práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
d)
spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku.
(2)
Tento zákon sa nevzťahuje na
a)
byty osobitného určenia 1 ) okrem bytov stavebne určených na bývanie ťažko telesne postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt, 1a )
b)
byty v domoch osobitného určenia, 2 )
c)
domy, ktoré majú len jeden byt alebo len jeden nebytový priestor.

§ 2 – Definície bytov a domov

Trvalý odkaz
Jednoducho
(1)
V tomto zákone platia tieto významy:
a)
Dom je bytový dom alebo nebytový dom.
b)
Bytový dom je budova, pri ktorej platí:
1.
viac ako polovica podlahovej plochy je určená na bývanie,
2.
byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a
3.
spoločné časti a spoločné zariadenia sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
c)
Nebytový dom je budova, pri ktorej platí:
1.
menej ako polovica podlahovej plochy je určená na bývanie,
2.
byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a
3.
spoločné časti a spoločné zariadenia sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
d)
Byt je miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú podľa kolaudačného osvedčenia stavebného úradu určené na bývanie ako samostatná bytová jednotka.
e)
Nebytový priestor je miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú podľa kolaudačného osvedčenia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti a spoločné zariadenia domu.
f)
Podlahová plocha je plocha všetkých miestností bytu alebo nebytového priestoru bez plochy balkónu, lodžie a terasy, okrem terasy, ktorá nie je spoločnou časťou domu; do podlahovej plochy bytu sa započítava aj plocha miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu.
g)
Spoločná časť domu je časť domu nevyhnutná na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strecha, chodba, obvodové múry, priečelie, vchody, schodištia, terasa, podkrovie, povala, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, ako aj miestnosť domu určená na spoločné užívanie a umiestnenie technologických zariadení, najmä práčovne, kotolne, sušiarne alebo kočikárne.
h)
Spoločné zariadenie domu je technologické zariadenie určené na spoločné užívanie, ktoré slúži výlučne tomuto domu, a to aj keď je umiestnené mimo neho, najmä výťah, zariadenie na výrobu tepla a teplej úžitkovej vody, vzduchotechnika, spoločné elektrické a telekomunikačné rozvody, bleskozvod, komín, vodovodná, teplonosná, kanalizačná, elektrická, plynová a telekomunikačná prípojka.
i)
Príslušenstvo domu sú stavby na priľahlom pozemku, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, pričom nie sú jeho stavebnou súčasťou, najmä prístrešky, kôlne, altány.
j)
Priľahlý pozemok je oplotený pozemok susediaci s domom, ktorý slúži výlučne tomuto domu.
k)
Prevádzka sú činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné udržiavanie spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva domu a priľahlého pozemku v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považujú aj povinné revízie technických zariadení podľa osobitného predpisu.
l)
Údržba sú činnosti potrebné na zachovanie pôvodného štandardu a kvality spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu, ako aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou.
m)
Oprava je odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu s cieľom uviesť ich do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu.
n)
Rekonštrukcia sú zásahy do spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo technických parametroch.
o)
Modernizácia je obnova, zlepšenie alebo rozšírenie vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu.
p)
Garáž v dome je nebytový priestor v dome, ktorý je podľa kolaudačného osvedčenia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel.
q)
Garážové stojisko je plošne vymedzená časť garáže v dome.
r)
Skladový priestor je časť nebytového priestoru v dome určeného podľa kolaudačného osvedčenia stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu.
s)
Domový poriadok je súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri užívaní spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva domu a priľahlého pozemku, ktorý schválili vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; vzťahuje sa na vlastníkov, nájomcov, osoby žijúce s nimi v spoločnej domácnosti, ako aj na osoby, ktoré sa v dome zdržiavajú.
(2)
Garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom.
Originál
(1)
Na účely tohto zákona sa rozumie
a)
domom bytový dom alebo nebytový dom,
b)
bytovým domom budova, v ktorej
1.
je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie,
2.
sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a
3.
sú spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
c)
nebytovým domom budova, v ktorej
1.
je menej ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie,
2.
sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a
3.
sú spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
d)
bytom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na bývanie ako samostatná bytová jednotka,
e)
nebytovým priestorom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu 5 ) ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu,
f)
podlahovou plochou plocha všetkých miestností bytu alebo nebytového priestoru bez plochy balkónu, lodžie a terasy, okrem terasy, ktorá nie je spoločnou časťou domu; do podlahovej plochy bytu sa započítava aj plocha miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, 5 )
g)
spoločnou časťou domu časť domu nevyhnutná na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strecha, chodba, obvodové múry, priečelie, vchody, schodištia, terasa, podkrovie, povala, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, ako aj miestnosť domu, ktorá je určená na spoločné užívanie a umiestnenie technologických zariadení, najmä práčovne, kotolne, sušiarne alebo kočikárne,
h)
spoločným zariadením domu technologické zariadenie, ktoré je určené na spoločné užívanie a slúži výlučne tomuto domu, a to aj keď je umiestnené mimo domu, najmä výťah, zariadenie na výrobu tepla a teplej úžitkovej vody, vzduchotechnika, spoločné elektrické a telekomunikačné rozvody, bleskozvod, komín, vodovodná prípojka, teplonosná prípojka, kanalizačná prípojka, elektrická prípojka, plynová prípojka a telekomunikačná prípojka,
i)
príslušenstvom domu stavby umiestnené na priľahlom pozemku, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, pričom nie sú stavebnou súčasťou domu, najmä prístrešky, kôlne, altány,
j)
priľahlým pozemkom oplotený pozemok susediaci s domom, ktorý slúži výlučne tomuto domu,
k)
prevádzkou činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a priľahlého pozemku v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považujú aj povinné revízie technických zariadení podľa osobitného predpisu, 5a )
l)
údržbou činnosti, ktoré sú potrebné na zachovanie pôvodného štandardu a kvality spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu, ako aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou,
m)
opravou odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu z dôvodu ich uvedenia do predchádzajúceho stavu alebo prevádzkyschopného stavu,
n)
rekonštrukciou zásahy do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo technických parametroch,
o)
modernizáciou obnova, zlepšenie alebo rozšírenie vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu,
p)
garážou v dome nebytový priestor v dome, ktorý je kolaudačným osvedčením stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel,
q)
garážovým stojiskom plošne vymedzená časť garáže v dome,
r)
skladovým priestorom časť nebytového priestoru v dome určeného kolaudačným osvedčením stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu, 5 )
s)
domovým poriadkom súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a priľahlého pozemku schválený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
(2)
Garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom.

§ 3 – Právne vzťahy k bytom

Trvalý odkaz
Jednoducho
(1)
Ak tento zákon neustanovuje inak, na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov sa vzťahuje Občiansky zákonník a osobitné predpisy.
(2)
Právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov týkajúcich sa nehnuteľností, ak tento zákon neustanovuje inak.
(3)
Ustanovenia osobitných predpisov nie sú týmto zákonom dotknuté.
Originál
(1)
Ak tento zákon neustanovuje inak, vzťahuje sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov Občiansky zákonník a osobitné predpisy. 6 )
(2)
Právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov, ktoré sa týkajú nehnuteľností, ak tento zákon neustanovuje inak.
(3)
Ustanovenia osobitných predpisov 7 ) nie sú týmto zákonom dotknuté.

§ 4 – Nadobúdanie vlastníctva

Trvalý odkaz
Jednoducho
(1)
Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome sa nadobúda
a)
zmluvou o prevode vlastníctva s vlastníkom domu, s právnickou osobou, ktorá má právo hospodárenia k domu, alebo s vlastníkom bytu či nebytového priestoru,
b)
zmluvou o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu,
c)
dedením,
d)
rozhodnutím štátneho orgánu.
(2)
Byt alebo nebytový priestor môže byť vo vlastníctve fyzickej alebo právnickej osoby, v ich podielovom spoluvlastníctve alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
Originál
(1)
Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome sa nadobúda
a)
na základe zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome s vlastníkom domu alebo s právnickou osobou, ktorá má právo hospodárenia k domu, s vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru,
b)
na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu,
c)
dedením,
d)
rozhodnutím štátneho orgánu. 8 )
(2)
Byt alebo nebytový priestor v dome môže byť vo vlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby, v podielovom spoluvlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

§ 5 – Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome

Trvalý odkaz
Jednoducho
(1)
Zmluva o predaji bytu alebo nebytového priestoru musí byť písomná. Okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať
a)
popis bytu alebo nebytového priestoru a príslušenstva, označenie polohy číslom bytu, číslom vchodu a opisom nebytového priestoru, výmeru podlahovej plochy a vybavenie,
b)
určenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach, príslušenstve, pozemku pod domom a priľahlom pozemku; veľkosť podielu sa určí pomerom podlahovej plochy predávaného bytu alebo priestoru k celkovej podlahovej ploche všetkých bytov a priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nedohodnú inak podľa písmena e),
c)
určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení, príslušenstva a priľahlého pozemku, a prípadne určenie, ktoré z nich používajú len niektorí vlastníci,
d)
úpravu práv k pozemku pod domom a k priľahlému pozemku,
e)
dohodu o veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku medzi kupujúcim a vlastníkom domu,
f)
vyhlásenie kupujúceho, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
g)
úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany v dome, ak tam sú, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
(2)
K zmluve sa pripája potvrdenie správcu alebo predsedu, že predávajúci nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. To neplatí pri prvom predaji bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(3)
Zmluva môže okrem toho určiť spoluvlastnícky podiel na kotolni, ak vykuruje viac domov a ak sa dohodli kupujúci bytov a vlastník domu, že prejde do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
(4)
Vlastníctvo bytu aj podiely na spoločných častiach, zariadeniach, príslušenstve a pozemkoch sa nadobúdajú zápisom do katastra nehnuteľností.
(5)
K prvej zmluve o predaji bytu alebo nebytového priestoru sa pripájajú situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením bytov, nebytových priestorov, garážových stojísk a skladov, ich čísel a identifikáciou pozemku. Predávajúci je povinný predložiť návrh na zápis a dokumentáciu.
(6)
Práva a povinnosti zo zmluvy prechádzajú na právneho nástupcu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru.
(7)
Ak sa nepredajú všetky byty a nebytové priestory v dome, pôvodný vlastník domu zostáva vlastníkom neprenesených bytov a priestorov, spoluvlastníkom spoločných častí, zariadení, príslušenstva a pozemku, a má práva a povinnosti ako ostatní vlastníci.
(8)
Náklady na prevod vlastníctva znáša predávajúci. Môže však požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára podľa osobitných predpisov.
Originál
(1)
Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí 9 ) musí obsahovať
a)
popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, 5 ) vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
b)
vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
c)
určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
d)
úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
e)
vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
f)
vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
g)
úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. 9a )
(2)
Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(3)
Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome okrem náležitostí podľa odseku 1 môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.
(4)
Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností. 10 )
(5)
K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.
(6)
Práva a povinnosti zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na právneho nástupcu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(7)
Ak nedôjde k prevodu vlastníctva všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, je pôvodný vlastník domu vlastníkom ostatných bytov a nebytových priestorov v dome, spoluvlastníkom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku a má práva a povinnosti vlastníka bytov a nebytových priestorov v dome.
(8)
Náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru znáša predávajúci; predávajúci môže požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára podľa osobitných predpisov. 10a )

Načítané 5 z 60 paragrafov