Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (182/1993 Z.z.)

§ 1 – Vlastníctvo bytov a nebytov

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Tento zákon upravuje:

a)

vlastníctvo bytov a nebytových priestorov,

b)

správu bytov a nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku,

c)

práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov,

d)

spôsob a podmienky získania vlastníctva bytov, nebytových priestorov, spoločných častí, zariadení, príslušenstva a pozemku.

(2)

Tento zákon sa nevzťahuje na:

a)

byty osobitného určenia, okrem bezbariérových bytov pre ťažko telesne postihnuté osoby,

b)

byty v domoch osobitného určenia,

c)

domy, ktoré majú len jeden byt alebo len jeden nebytový priestor.

Originál

(1)

Tento zákon upravuje

a)

vlastníctvo bytov a nebytových priestorov,

b)

správu bytov a nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku,

c)

práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov,

d)

spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku.

(2)

Tento zákon sa nevzťahuje na

a)

byty osobitného určenia 1 ) okrem bytov stavebne určených na bývanie ťažko telesne postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt, 1a )

b)

byty v domoch osobitného určenia, 2 )

c)

domy, ktoré majú len jeden byt alebo len jeden nebytový priestor.

§ 2 – Definície bytov a domov

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

V tomto zákone platia tieto vysvetlenia:

a)

Dom je bytový alebo nebytový dom.

b)

Bytový dom je budova, kde: 1. viac ako polovica podlahovej plochy slúži na bývanie, 2. byty a nebytové priestory vlastnia jednotliví vlastníci alebo ich vlastnia spoločne, 3. spoločné časti a zariadenia vlastnia títo vlastníci spoločne podľa svojich podielov.

c)

Nebytový dom je budova, kde: 1. menej ako polovica podlahovej plochy slúži na bývanie, 2. byty a nebytové priestory vlastnia jednotliví vlastníci alebo ich vlastnia spoločne, 3. spoločné časti a zariadenia vlastnia títo vlastníci spoločne podľa svojich podielov.

d)

Byt sú miestnosti alebo skupina miestností, ktoré stavebný úrad schválil kolaudačným osvedčením na bývanie ako samostatnú bytovú jednotku.

e)

Nebytový priestor sú miestnosti alebo skupina miestností, ktoré stavebný úrad schválil na iné účely ako bývanie. Nie je ním príslušenstvo bytu ani spoločné časti a zariadenia domu.

f)

Podlahová plocha je plocha všetkých miestností bytu alebo nebytového priestoru bez balkóna, lodžie a terasy. Terasu nezapočítavame, ak je spoločnou časťou domu. Do podlahovej plochy bytu patrí aj príslušenstvo bytu.

g)

Spoločná časť domu sú časti nevyhnutné pre statiku a bezpečnosť budovy. Najmä základy, strecha, chodby, vonkajšie múry, priečelie, vchody, schodištia, terasa, podkrovie, povala, nosné a izolačné konštrukcie. Sú nimi aj miestnosti na spoločné používanie alebo na techniku, napríklad práčovňa, kotolňa, sušiareň alebo kočikáreň.

h)

Spoločné zariadenie domu je technické zariadenie na spoločné používanie, ktoré slúži len tomuto domu, aj keď je mimo neho. Napríklad výťah, kúrenie, teplá voda, vzduchotechnika, elektrické a telekomunikačné rozvody, bleskozvod, komín, prípojky vody, tepla, kanalizácie, elektriny, plynu a telekomunikácií.

i)

Príslušenstvo domu sú stavby na priľahlom pozemku na spoločné použitie pre dom, ktoré nie sú jeho stavebnou súčasťou. Napríklad prístrešky, kôlne a altány.

j)

Priľahlý pozemok je oplotený pozemok vedľa domu, ktorý slúži len jemu.

k)

Prevádzka sú činnosti a prostriedky na pravidelné udržiavanie spoločných častí, zariadení, príslušenstva a pozemku v dobrom stave. Sú ňou aj povinné kontroly a revízie technických zariadení podľa osobitných predpisov.

l)

Údržba sú činnosti na zachovanie pôvodného stavu a kvality spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu. Zahŕňa aj odstránenie chýb zistených pri servisnej kontrole.

m)

Oprava je odstránenie opotrebovania alebo poškodenia spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu. Cieľom je vrátiť ich do predchádzajúceho alebo funkčného stavu.

n)

Rekonštrukcia sú zásahy do spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu, ktoré menia ich kvalitu alebo technické parametre.

o)

Modernizácia je obnova, zlepšenie alebo rozšírenie vybavenia a použiteľnosti spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu.

p)

Garáž v dome je nebytový priestor v dome, ktorý stavebný úrad schválil na parkovanie áut.

q)

Garážové stojisko je presne vymedzené miesto na parkovanie v garáži v dome.

r)

Skladový priestor je fyzicky oddelená časť nebytového priestoru v dome určená na skladovanie podľa kolaudačného osvedčenia. Nesmie ísť o príslušenstvo bytu.

s)

Domový poriadok sú pravidlá slušného správania pri používaní spoločných častí, zariadení, príslušenstva a priľahlého pozemku. Schvália ho vlastníci bytov a nebytových priestorov. Platí pre vlastníkov, nájomcov, osoby žijúce s nimi v spoločnej domácnosti a všetkých, čo sa v dome zdržiavajú.

(2)

Garážové stojisko nie je samostatný nebytový priestor.

Originál

(1)

Na účely tohto zákona sa rozumie

a)

domom bytový dom alebo nebytový dom,

b)

bytovým domom budova, v ktorej

1.

je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie,

2.

sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a

3.

sú spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov,

c)

nebytovým domom budova, v ktorej

1.

je menej ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie,

2.

sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a

3.

sú spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov,

d)

bytom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na bývanie ako samostatná bytová jednotka,

e)

nebytovým priestorom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu 5 ) ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu,

f)

podlahovou plochou plocha všetkých miestností bytu alebo nebytového priestoru bez plochy balkónu, lodžie a terasy, okrem terasy, ktorá nie je spoločnou časťou domu; do podlahovej plochy bytu sa započítava aj plocha miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, 5 )

g)

spoločnou časťou domu časť domu nevyhnutná na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strecha, chodba, obvodové múry, priečelie, vchody, schodištia, terasa, podkrovie, povala, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, ako aj miestnosť domu, ktorá je určená na spoločné užívanie a umiestnenie technologických zariadení, najmä práčovne, kotolne, sušiarne alebo kočikárne,

h)

spoločným zariadením domu technologické zariadenie, ktoré je určené na spoločné užívanie a slúži výlučne tomuto domu, a to aj keď je umiestnené mimo domu, najmä výťah, zariadenie na výrobu tepla a teplej úžitkovej vody, vzduchotechnika, spoločné elektrické a telekomunikačné rozvody, bleskozvod, komín, vodovodná prípojka, teplonosná prípojka, kanalizačná prípojka, elektrická prípojka, plynová prípojka a telekomunikačná prípojka,

i)

príslušenstvom domu stavby umiestnené na priľahlom pozemku, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, pričom nie sú stavebnou súčasťou domu, najmä prístrešky, kôlne, altány,

j)

priľahlým pozemkom oplotený pozemok susediaci s domom, ktorý slúži výlučne tomuto domu,

k)

prevádzkou činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a priľahlého pozemku v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považujú aj povinné revízie technických zariadení podľa osobitného predpisu, 5a )

l)

údržbou činnosti, ktoré sú potrebné na zachovanie pôvodného štandardu a kvality spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu, ako aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou,

m)

opravou odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu z dôvodu ich uvedenia do predchádzajúceho stavu alebo prevádzkyschopného stavu,

n)

rekonštrukciou zásahy do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo technických parametroch,

o)

modernizáciou obnova, zlepšenie alebo rozšírenie vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu,

p)

garážou v dome nebytový priestor v dome, ktorý je kolaudačným osvedčením stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel,

q)

garážovým stojiskom plošne vymedzená časť garáže v dome,

r)

skladovým priestorom časť nebytového priestoru v dome určeného kolaudačným osvedčením stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu, 5 )

s)

domovým poriadkom súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a priľahlého pozemku schválený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

(2)

Garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom.

§ 3 – Právne vzťahy k bytom

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Ak tento zákon neustanovuje inak, na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov sa vzťahujú predpisy Občianskeho zákonníka a osobitné predpisy.

(2)

Právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa riadia ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov o nehnuteľnostiach, ak tento zákon neustanovuje inak.

(3)

Ustanovenia osobitných predpisov nie sú týmto zákonom dotknuté.

Originál

(1)

Ak tento zákon neustanovuje inak, vzťahuje sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov Občiansky zákonník a osobitné predpisy. 6 )

(2)

Právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov, ktoré sa týkajú nehnuteľností, ak tento zákon neustanovuje inak.

(3)

Ustanovenia osobitných predpisov 7 ) nie sú týmto zákonom dotknuté.

§ 4 – Nadobúdanie vlastníctva

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Byt alebo nebytový priestor v dome sa dá získať:

a)

kúpou od vlastníka domu, od právnickej osoby, ktorá hospodári s domom, alebo od iného vlastníka bytu či nebytového priestoru na základe zmluvy,

b)

na základe zmluvy o výstavbe, prístavbe alebo nadstavbe domu,

c)

dedičstvom,

d)

rozhodnutím štátneho orgánu.

(2)

Byt alebo nebytový priestor v dome môže vlastniť jednotlivec, firma, viacerí ľudia spoločne podľa podielov, alebo manželia spoločne.

Originál

(1)

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome sa nadobúda

a)

na základe zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome s vlastníkom domu alebo s právnickou osobou, ktorá má právo hospodárenia k domu, s vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru,

b)

na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu,

c)

dedením,

d)

rozhodnutím štátneho orgánu. 8 )

(2)

Byt alebo nebytový priestor v dome môže byť vo vlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby, v podielovom spoluvlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

§ 5 – Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Zmluva o predaji bytu alebo nebytového priestoru musí byť písomná. Okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať

a)

popis bytu alebo nebytového priestoru a príslušenstva, označenie polohy číslom bytu, číslom vchodu a opisom nebytového priestoru, výmeru podlahovej plochy a vybavenie,

b)

určenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach, príslušenstve, pozemku pod domom a priľahlom pozemku; veľkosť podielu sa určí pomerom podlahovej plochy predávaného bytu alebo priestoru k celkovej podlahovej ploche všetkých bytov a priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nedohodnú inak podľa písmena e),

c)

určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení, príslušenstva a priľahlého pozemku, a prípadne určenie, ktoré z nich používajú len niektorí vlastníci,

d)

úpravu práv k pozemku pod domom a k priľahlému pozemku,

e)

dohodu o veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku medzi kupujúcim a vlastníkom domu,

f)

vyhlásenie kupujúceho, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,

g)

úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany v dome, ak tam sú, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

(2)

K zmluve sa pripája potvrdenie správcu alebo predsedu, že predávajúci nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. To neplatí pri prvom predaji bytu alebo nebytového priestoru v dome.

(3)

Zmluva môže okrem toho určiť spoluvlastnícky podiel na kotolni, ak vykuruje viac domov a ak sa dohodli kupujúci bytov a vlastník domu, že prejde do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

(4)

Vlastníctvo bytu aj podiely na spoločných častiach, zariadeniach, príslušenstve a pozemkoch sa nadobúdajú zápisom do katastra nehnuteľností.

(5)

K prvej zmluve o predaji bytu alebo nebytového priestoru sa pripájajú situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením bytov, nebytových priestorov, garážových stojísk a skladov, ich čísel a identifikáciou pozemku. Predávajúci je povinný predložiť návrh na zápis a dokumentáciu.

(6)

Práva a povinnosti zo zmluvy prechádzajú na právneho nástupcu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru.

(7)

Ak sa nepredajú všetky byty a nebytové priestory v dome, pôvodný vlastník domu zostáva vlastníkom neprenesených bytov a priestorov, spoluvlastníkom spoločných častí, zariadení, príslušenstva a pozemku, a má práva a povinnosti ako ostatní vlastníci.

(8)

Náklady na prevod vlastníctva znáša predávajúci. Môže však požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára podľa osobitných predpisov.

Originál

(1)

Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí 9 ) musí obsahovať

a)

popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, 5 ) vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,

b)

vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),

c)

určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,

d)

úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,

e)

vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,

f)

vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,

g)

úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. 9a )

(2)

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

(3)

Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome okrem náležitostí podľa odseku 1 môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.

(4)

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností. 10 )

(5)

K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.

(6)

Práva a povinnosti zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na právneho nástupcu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.

(7)

Ak nedôjde k prevodu vlastníctva všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, je pôvodný vlastník domu vlastníkom ostatných bytov a nebytových priestorov v dome, spoluvlastníkom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku a má práva a povinnosti vlastníka bytov a nebytových priestorov v dome.

(8)

Náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru znáša predávajúci; predávajúci môže požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára podľa osobitných predpisov. 10a )

§ 6 – Správa bytového domu a správca

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Dom spravuje buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvo“), alebo iná firma či osoba, s ktorou vlastníci podpíšu zmluvu o správe (ďalej len „správca“). Vlastníci v dome musia mať správu zabezpečenú spoločenstvom alebo správcom. Táto povinnosť vznikne prvým predajom bytu alebo nebytového priestoru v dome. Správu nemusia zabezpečiť:

a)

domy s najviac tromi bytmi, najviac tromi nebytovými priestormi, alebo spolu najviac tromi bytmi a nebytovými priestormi,

b)

domy, kde všetky byty a nebytové priestory vlastní jeden človek; povinnosť mu vznikne, ak aspoň jeden byt alebo priestor predá niekomu inému.

(2)

Správa domu znamená obstarávanie služieb a tovaru pre vlastníkov:

a)

prevádzku, údržbu, opravy, rekonštrukciu a modernizáciu spoločných častí domu, spoločných zariadení, prístupového pozemku a príslušenstva,

b)

služby spojené s bývaním alebo používaním priestoru,

c)

vedenie účtu domu v banke,

d)

vymáhanie škôd, nedoplatkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a iných pohľadávok,

e)

iné činnosti priamo súvisiace s používaním domu ako celku.

(3)

V jednom dome nemožno mať súčasne viacero foriem správy. Môže tam byť buď jeden správca, alebo jedno spoločenstvo.

Originál

(1)

Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. Povinnosť správy domu sa nevzťahuje na

a)

domy, v ktorých sú najviac tri byty alebo najviac tri nebytové priestory, alebo najviac spoločne tri byty a nebytové priestory,

b)

domy, v ktorých sú všetky byty a všetky nebytové priestory vo vlastníctve toho istého vlastníka; povinnosť správy vznikne, ak aspoň jeden byt alebo jeden nebytový priestor nadobudne iný vlastník.

(2)

Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

a)

prevádzku, údržbu, opravy, rekonštrukciu a modernizáciu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,

b)

služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,

c)

vedenie účtu domu v banke,

d)

vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných pohľadávok a nárokov,

e)

iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

(3)

Na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve.

§ 7 – Založenie spoločenstva vlastníkov

Trvalý odkaz

Jednoducho

Spoločenstvo je právnická osoba, ktorá podľa tohto zákona spravuje spoločné časti domu, spoločné zariadenia, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane údržby a obnovy. Zabezpečuje aj plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov. Vzniká zápisom do registra spoločenstiev vedeného obvodným úradom v sídle kraja podľa sídla spoločenstva. Návrh na zápis podáva zvolený predseda alebo poverený vlastník do 30 dní od schválenia zmluvy o spoločenstve. Ak vzniká zo zákona, podáva ho správca. Zmeny alebo zánik údajov treba oznámiť do 30 dní od zmeny. Podpis na návrhu musí byť úradne osvedčený. K návrhu sa pripája zmluva v dvoch vyhotoveniach, zápisnica a prezenčná listina zo zhromaždenia alebo hlasovacia listina a výsledok hlasovania, údaje o predsedovi na výpis z registra trestov, údaje na overenie vlastníckeho práva k domu, výpoveď zmluvy o správe pri zmene formy správy a doklad o zaplatení poplatku. Pri vzniku zo zákona sa neprikladá zápisnica a prezenčná listina. Konanie začne dňom doručenia úplného návrhu. Koniec zmluvy o správe nie je prekážkou. Úrad použije údaje na výkon verejnej moci. Ak návrh chýba náležitosti, úrad upozorní podávateľa do 15 dní, že začne až po doplnení. Zápis urobí do 15 dní od začatia konania, alebo pri zmene formy správy nasledujúci deň po skončení zmluvy o správe. Do troch dní po zápise pošle spoločenstvu jedno vyhotovenie zmluvy s vyznačením dňa zápisu. Úrad oznámi vznik, názov a sídlo štatistickému úradu do 10 dní. Do registra sa zapisuje názov, sídlo, identifikačné číslo, orgány a meno s adresou štatutára. Spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci z viacerých domov. V registri sa ďalej vyznačí likvidácia s údajmi o likvidátorovi, konkurz s údajmi o správcovi a dôvod výmazu. Zapísané údaje sú účinné voči každému od dňa zápisu. Na konanie podľa tohto zákona sa nevzťahujú všeobecné pravidlá správneho konania.

Originál

(1)

Spoločenstvo je právnická osoba 11 ) založená podľa tohto zákona, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločné nebytové priestory"), príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedenom obvodným úradom v sídle kraja (ďalej len " správny orgán") príslušným podľa sídla spoločenstva 12 ) (ďalej len „register").

(2)

Návrh na zápis do registra je povinný podať zvolený predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní od schválenia zmluvy o spoločenstve alebo správca pri vzniku spoločenstva zo zákona. Návrh na zápis zmien alebo zániku zapisovaných údajov podľa odseku 7 je povinný podať príslušnému správnemu orgánu predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní odo dňa, keď zmena nastala. Pravosť podpisu na návrhu na zápis do registra musí byť úradne osvedčená. Súčasťou návrhu na zápis do registra je

a)

zmluva o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach alebo jej dodatok v dvoch vyhotoveniach, ak sa týka zmeny alebo zániku údajov zapisovaných do registra,

b)

zápisnica a prezenčná listina zo zhromaždenia alebo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „schôdza vlastníkov“) alebo hlasovacia listina a výsledok písomného hlasovania; to neplatí, ak ide o vznik spoločenstva zo zákona,

c)

údaje zvoleného predsedu potrebné na vyžiadanie výpisu z registra trestov, 12aaaa ) ak ide o návrh na prvý zápis údajov do registra alebo zmenu v osobe predsedu,

d)

údaje podľa osobitného predpisu 12aaab ) potrebné na účel overenia vlastníckeho práva k domu, ak ide o návrh na prvý zápis údajov do registra,

e)

výpoveď zmluvy o výkone správy, ak ide o zmenu formy správy,

f)

doklad o zaplatení správneho poplatku.

(3)

Konanie o registrácii sa začne dňom, keď je správnemu orgánu doručený návrh na zápis do registra, ktorý obsahuje náležitosti podľa odseku 2. Prekážkou konania o registrácii spoločenstva nie je plynutie výpovednej lehoty pri skončení platnosti zmluvy o výkone správy. Správny orgán je povinný na účely výkonu verejnej moci získavať alebo používať údaje poskytnuté podľa odseku 2 písm. c) a d).

(4)

Ak návrh na zápis do registra neobsahuje náležitosti podľa odseku 2, správny orgán upozorní zvoleného predsedu alebo povereného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome alebo správcu pri vzniku spoločenstva zo zákona do 15 dní od doručenia návrhu, že konanie o registrácii začne až po odstránení nedostatkov.

(5)

Správny orgán vykoná zápis do registra do 15 dní od začatia konania, alebo ak ide o zmenu formy správy, nasledujúci deň po skončení platnosti zmluvy o výkone správy. Správny orgán do troch dní po zápise do registra zašle spoločenstvu jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve, na ktorom vyznačí deň vykonania zápisu do registra.

(6)

Vznik spoločenstva, jeho názov a sídlo oznámi správny orgán príslušnej krajskej správe Štatistického úradu Slovenskej republiky do desiatich dní odo dňa zápisu do registra.

(7)

Do registra sa zapisuje

a)

názov a sídlo spoločenstva,

b)

identifikačné číslo,

c)

orgány spoločenstva,

d)

meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu štatutárneho orgánu.

(8)

Spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov.

(9)

V registri sa ďalej vyznačí

a)

vstup spoločenstva do likvidácie vrátane mena, priezviska a adresy trvalého pobytu likvidátora,

b)

vyhlásenie konkurzu vrátane mena, priezviska a adresy trvalého pobytu správcu konkurznej podstaty,

c)

právny dôvod výmazu spoločenstva.

(10)

Náležitosti zapísané v registri sú účinné voči každému odo dňa vykonania zápisu do registra.

(11)

Na konanie podľa tohto zákona sa nevzťahuje všeobecný predpis o správnom konaní.

§ 7a – Zmluva o spoločenstve vlastníkov

Trvalý odkaz

Jednoducho

Zmluva o spoločenstve musí byť písomná a uzatvára sa na neurčitý čas. Schvaľujú ju vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Podpisuje ju predseda a ďalšia osoba poverená vlastníkmi, ich podpisy musia byť úradne osvedčené. Ostatní vlastníci ju podpisovať nemusia. Zmluva je záväzná pre všetkých vlastníkov. Predseda ju musí doručiť každému vlastníkovi do 30 dní od schválenia. Jednotlivý vlastník ju nemôže vypovedať. Ak niekto predá alebo nadobudne byt inak, prechádzajú na neho práva a povinnosti zo zmluvy o spoločenstve. Ak niekto získal byt podľa zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe, pristupuje k tejto zmluve. Predchádzajúci vlastník zmluvu opúšťa, ale jeho záväzky zaniknú až po vysporiadaní. Nového vlastníka zaväzujú aj právne úkony vykonané pred prevodom vlastníctva. Zmluva musí obsahovať názov a sídlo spoločenstva, orgány a ich právomoc, spôsob správy spoločných častí, zariadení, priestorov a pozemku, práva a povinnosti vlastníkov, majetkové pomery spoločenstva a spôsob hospodárenia s fondom prevádzky, údržby a opráv. Zmluva môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu a detaily.

Originál

(1)

Zmluva o spoločenstve sa uzatvára v písomnej forme na neurčitú dobu. Zmluva o spoločenstve sa schvaľuje rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve podpisuje osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená; podpis ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa nevyžaduje. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Predseda spoločenstva je povinný schválenú zmluvu o spoločenstve a pri jej zmene úplné znenie zmluvy o spoločenstve doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypovedať.

(2)

S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o spoločenstve. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o spoločenstve; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

(3)

Zmluva o spoločenstve musí obsahovať

a)

názov a sídlo spoločenstva,

b)

orgány spoločenstva a ich právomoc,

c)

spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,

d)

úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

e)

úpravu majetkových pomerov spoločenstva,

f)

spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv.

(4)

V zmluve o spoločenstve sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve.

§ 7b – Činnosť a majetok spoločenstva bytov

Trvalý odkaz

Jednoducho

Spoločenstvo môže robiť len to, čo stanovuje zákon. Hospodári s peniazmi od vlastníkov za služby a energie, okrem tých, ktoré platia priamo dodávateľom, a s fondom prevádzky, údržby a opráv. Nepatrí mu však vlastníctvo bytov a nebytových priestorov. Nemôže si ich kúpiť ani iné nehnuteľnosti. Môže však prenajímať spoločné nebytové priestory, časti domu, zariadenia a pozemok v mene vlastníkov. Uzatvára zmluvy o dodávkach, poistení alebo prenájme. Rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za služby, ak to nezakazuje iný zákon. Pri tom musí zohľadniť, ako sa využívajú spoločné časti. Môže vymáhať povinnosti vlastníkov aj vo svojom mene. Do 31. mája každého roka musí predložiť správu o činnosti a hospodárení za predchádzajúci rok. Predloží aj vyúčtovanie fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za služby. Nemôže podnikať s inými ani uzatvárať tiché spoločenstvá. Peniaze od vlastníkov a zo svojej činnosti musí mať len na bankových účtoch. Majiteľom účtu sú vlastníci bytov a nebytových priestorov; spoločenstvo s nimi môže nakladať. Ak spravuje viac domov, vedie pre každý samostatný účet. Vlastníci sú povinní platiť do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za služby. Spoločenstvo si môže vziať úver na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí. Ak tvorí viac domov, ručia zaň len vlastníci dotknutého domu. Každý vlastník ručí podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu, najviac však do výšky hodnoty svojho bytu podľa znaleckého posudku.

Originál

(1)

Spoločenstvo môže vykonávať len činnosti vymedzené týmto zákonom. Hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru okrem úhrad za tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi (ďalej len „úhrady za plnenia"), a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj s majetkom získaným svojou činnosťou. Do majetku spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory v dome. Spoločenstvo nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok. Spoločenstvo môže v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok.

(2)

Spoločenstvo uzatvára v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa tohto zákona, najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme podľa odseku 1. Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak to nevylučuje osobitný predpis 12aa ) . Pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa tohto zákona.

(3)

Spoločenstvo je povinné najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

(4)

Spoločenstvo sa nemôže zúčastňovať na podnikaní iných osôb a nemôže uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve. Spoločenstvo je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke.  Majiteľom účtu domu zriadeného spoločenstvom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; spoločenstvo je príslušné disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. 12aaa )  Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom.

(5)

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní uhrádzať finančné prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia.

(6)

Spoločenstvo môže uzavrieť zmluvu o úvere na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, ručenie sa týka iba vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa úver týka. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome ručí za záväzky vyplývajúce z úverovej zmluvy v pomere veľkosti spoluvlastníckeho podielu na dome vymedzeného podľa § 5 ods. 1 písm. b) až do výšky ceny bytu alebo nebytového priestoru podľa znaleckého posudku.

§ 7c – Orgány spoločenstva vlastníkov

Trvalý odkaz

Jednoducho

Orgánmi spoločenstva sú predseda, rada, zhromaždenie a prípadne iný orgán podľa zmluvy. Predseda je štatutár, vedie spoločenstvo a koná v jeho mene. Volí ho zhromaždenie na tri roky. Môže ním byť len vlastník alebo spoluvlastník bytu či nebytového priestoru, ktorý je plnoletý, bezúhonný a spôsobilý na právne úkony. Rozhoduje o všetkých veciach, ak ich zákon, zmluva alebo stanovy nezverili inému orgánu. Zhromaždeniu navrhuje rozpočet, ročnú uzávierku, výšku mesačných úhrad za služby, výšku platby za správu, použitie fondu prevádzky, údržby a opráv, výšku príspevkov do fondu, vyúčtovanie úhrad, návrh na exekúciu a dobrovoľnú dražbu bytu alebo nebytového priestoru. Zhromaždenie ho môže odvolať. Funkcia zaniká, ak predseda prestal byť vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru. Ak je odvolaný, skončila mu funkcia, vzdal sa jej alebo ju nemôže vykonávať aspoň tri mesiace a nový nie je zvolený, vykonáva ju poverený člen rady. Predseda zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil spoločenstvu, vlastníkom alebo iným porušením povinností alebo prekročením právomocí. Rada je dozorný orgán. Zvoláva zhromaždenie najmenej raz ročne, kontroluje účtovníctvo a doklady, navrhuje odvolanie predsedu a kontroluje činnosť spoločenstva. Má najmenej troch členov, ktorými môžu byť len vlastníci bytov alebo nebytových priestorov. Predseda nemôže byť členom rady. Funkčné obdobie je tri roky. Rada rozhoduje nadpolovičnou väčšinou. Členovia môžu nahliadať do všetkých dokladov a kontrolovať, či sa dodržiavajú zákon, zmluva a stanovy. V dome s najviac ôsmimi bytmi a nebytovými priestormi sa rada nezakladá; jej úlohy preberá zhromaždenie. Predseda a členovia rady nesmú vo vlastnom mene uzatvárať obchody, ktoré súvisia so spoločenstvom, ani ich sprostredkúvať pre iných. Za bezúhonného sa považuje ten, kto nebol právoplatne odsúdený za hospodársky trestný čin, trestný čin proti majetku alebo iný úmyselný trestný čin súvisiaci s činnosťou spoločenstva. Bezúhonnosť sa preukazuje výpisom z registra trestov. Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Rozhoduje o veciach podľa § 14 až 14b a o ďalších veciach, o ktorých nerozhoduje iný orgán. Na zvolanie zhromaždenia sa použijú primerane pravidlá z § 14a ods. 1.

Originál

(1)

Orgánmi spoločenstva sú

a)

predseda,

b)

rada,

c)

zhromaždenie,

d)

iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve.

(2)

Predseda je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Predsedu volí zhromaždenie na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony, je vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome a je bezúhonná. Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva. Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie

a)

rozpočet spoločenstva na príslušný kalendárny rok,

b)

ročnú účtovnú závierku spoločenstva,

c)

výšku mesačných úhrad za plnenia,

d)

výšku mesačných platieb za správu,

e)

použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv,

f)

výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv,

g)

vyúčtovanie úhrad za plnenia,

h)

podanie návrhu na exekučné konanie, 12ab )

i)

vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac ) bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15 .

(3)

Predsedu odvoláva zhromaždenie. Funkčné obdobie predsedu sa skončí dňom, keď zanikne vlastnícke právo predsedu k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome. Ak je predseda odvolaný alebo sa skončilo funkčné obdobie predsedu z dôvodu zániku jeho vlastníckeho práva k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.

(4)

Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.

(5)

Rada je dozorný orgán spoločenstva. Rada

a)

zvoláva zhromaždenie najmenej raz za rok,

b)

kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov,

c)

navrhuje odvolanie predsedu,

d)

kontroluje činnosť spoločenstva a navrhuje opatrenia na nápravu nedostatkov.

(6)

Rada má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva. Rada sa nezriaďuje v domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov; v takom prípade kompetencie rady vykonáva zhromaždenie.

(7)

Predseda a člen rady nesmie

a)

vo vlastnom mene ani na vlastný účet uzavierať obchody, ktoré súvisia s činnosťou spoločenstva,

b)

sprostredkúvať pre iné osoby obchody, ktoré sú predmetom činnosti spoločenstva alebo s ním súvisia.

(8)

Za bezúhonného sa na účely tohto zákona považuje ten, kto nebol právoplatne odsúdený za trestný čin hospodársky, trestný čin proti majetku alebo iný trestný čin spáchaný úmyselne, ktorého skutková podstata súvisí s predmetom činnosti spoločenstva, ak sa naň nehľadí, akoby nebol odsúdený. 12a ) Bezúhonnosť sa preukazuje výpisom z registra trestov. 12b )

(9)

Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie rozhoduje o veciach, o ktorých rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov podľa § 14 až 14b . Rozhoduje tiež o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto zákona nerozhoduje iný orgán spoločenstva. Na zvolanie zhromaždenia sa použijú primerane ustanovenia § 14a ods. 1 .

§ 7d – Zrušenie a zánik spoločenstva vlastníkov

Trvalý odkaz

Jednoducho

Spoločenstvo sa zrušuje dňom uvedeným v rozhodnutí, inak dňom prijatia rozhodnutia. Zruší sa aj zlúčením, splynutím alebo rozdelením. Zanikne tiež vyhlásením konkurzu alebo zamietnutím návrhu na konkurz pre nedostatok majetku. Nemôže sa zrušiť rozhodnutím, ak v deň zrušenia nemá uzavretú zmluvu o výkone správy. Pri zlúčení prechádza majetok a zostatky úhrad na spoločenstvo, s ktorým sa zlúčilo. Pri splynutí prechádza majetok na novovzniknuté spoločenstvo. Zmeny zapisované do registra oznámi predseda do 7 dní úradu. Spoločenstvo zaniká výmazom z registra. Pred tým sa zruší s likvidáciou alebo bez nej. Likvidácia sa nevyžaduje pri zlúčení, rozdelení alebo splynutí. Výmaz a zápis nového spoločenstva sa urobia v ten istý deň. Likvidátor môže použiť fond prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia len na účely podľa zákona. Zostatky prevedie do 30 dní od výmazu na správcu určeného v rozhodnutí. Likvidačný zostatok ide do fondu prevádzky, údržby a opráv príslušného domu. Odmenu likvidátora určí ten, kto ho vymenoval. Náklady na likvidáciu zaplatí spoločenstvo. Na zrušenie a zánik sa použijú primerane pravidlá Obchodného zákonníka, ak tento zákon nehovorí inak.

Originál

(1)

Spoločenstvo sa zrušuje

a)

dňom uvedeným v rozhodnutí zhromaždenia o zrušení spoločenstva, inak dňom, keď bolo toto rozhodnutie prijaté,

b)

rozhodnutím zhromaždenia o zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva,

c)

vyhlásením konkurzu alebo zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku.

(2)

Spoločenstvo nemožno zrušiť podľa odseku 1 písm. a), ak nie je ku dňu zrušenia uzavretá zmluva o výkone správy.

(3)

Zhromaždenie môže rozhodnúť o zlúčení alebo splynutí spoločenstva s iným spoločenstvom. Pri zlúčení prechádza majetok zrušeného spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na spoločenstvo, s ktorým sa spoločenstvo zlúčilo. Pri splynutí prechádza majetok spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na spoločenstvo vzniknuté splynutím. Zmeny, ktoré zo zlúčenia alebo zo splynutia vyplývajú a sú predmetom zápisu do registra, oznámi predseda novovzniknutého spoločenstva do siedmich dní príslušnému správnemu orgánu.

(4)

Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra. Jeho zániku predchádza zrušenie s likvidáciou alebo bez likvidácie. Likvidácia sa nevyžaduje, ak majetok spoločenstva prechádza na iné spoločenstvo po zlúčení, rozdelení alebo splynutí. V registri sa vykoná výmaz zaniknutého spoločenstva a zápis spoločenstva vzniknutého splynutím k tomu istému dňu. Výmaz zlučovaného alebo rozdeleného spoločenstva a zápis zmeny pri spoločenstve, s ktorým sa zanikajúce spoločenstvo zlúčilo, alebo zápis nových spoločenstiev po rozdelení sa vykoná k tomu istému dňu.

(5)

Fond prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia môže likvidátor použiť len na účely podľa tohto zákona. Ich zostatky likvidátor na základe rozhodnutia zhromaždenia prevedie do 30 dní od zápisu zrušenia spoločenstva v registri na správcu určeného v rozhodnutí zhromaždenia.

(6)

Likvidačný zostatok sa prevedie do fondu prevádzky, údržby a opráv príslušného domu. Odmenu likvidátora určí ten, kto likvidátora vymenoval. Náklady likvidácie sa uhradia z majetku spoločenstva. Na zrušenie spoločenstva s likvidáciou alebo bez likvidácie a na zánik sa použijú primerane ustanovenia Obchodného zákonníka o zrušení a zániku obchodných spoločností, 12c ) ak tento zákon neustanovuje inak.

§ 8 – Povinnosti správcu bytov

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Správcom môže byť firma alebo fyzická osoba, ktorá podniká a má v podnikaní alebo činnosti správu a údržbu bytov. Správca bytových domov musí spĺňať aj podmienky podľa osobitného predpisu. Svoju činnosť vykonáva len podľa tohto zákona.

(2)

Zmena, zrušenie, splynutie alebo zlúčenie správcov nesmie ublížiť vlastníkom. Správca o tom musí bezodkladne informovať vlastníkov.

(3)

Správca vedie samostatné účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Peniaze od vlastníkov a prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „majetok vlastníkov“) musí mať v banke oddelene od svojich účtov, a to osobitne pre každý dom. Vlastníkmi účtu domu v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov; správca s peniazmi disponuje a vykonáva práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona. Majetok vlastníkov nie je majetkom správcu. Správca nesmie tieto peniaze použiť na splácanie dlhov, ktoré nesúvisia so správou domu. Nesmie ich použiť ani pre seba, ani pre iných.

(4)

Majetok vlastníkov sa nesmie zahrnúť do konkurzu správcu ani do exekúcie proti nemu.

(5)

Správca zodpovedá vlastníkom za všetky škody, ktoré vznikli preto, že nesplnil alebo zle splnil svoje povinnosti podľa tohto zákona alebo zmluvy o výkone správy.

Originál

(1)

Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu; správca, ktorý spravuje bytové domy, musí spĺňať aj podmienky podľa osobitného predpisu. 12ca ) Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona.

(2)

Akákoľvek zmena, zrušenie, splynutie alebo zlúčenie správcov nemôže byť na ujmu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný o tejto skutočnosti bezodkladne informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

(3)

Správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „majetok vlastníkov“) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov 12aaa ) . Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb.

(4)

Majetok vlastníkov nemôže byť súčasťou konkurznej podstaty správcu ani predmetom výkonu rozhodnutia podľa osobitných predpisov, 12d ) ktorý smeruje proti majetku správcu.

(5)

Správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy.

§ 8a – Zmluva o správe bytového domu

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o správe. Zmluva, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) zaväzujú všetkých vlastníkov, ak ju podpíšu správca a osoba poverená vlastníkmi a ak úradne osvedčia ich podpisy. Jeden vlastník nemôže zmluvu sám vypovedať. Správca musí doručiť schválenú zmluvu každému vlastníkovi do 30 dní od schválenia. Ak dôjde k zmene, doručí jej nové úplné znenie. Doručovanie upravuje osobitný predpis.

Zmluva o správe obsahuje najmä:

a)

vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov pri prevádzke, údržbe a opravách domu,

b)

spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení, spoločných priestorov, príslušenstva a pozemku,

c)

pravidlá hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia s nimi nakladať,

d)

pravidlá platenia úhrad a hospodárenia s nimi,

e)

pravidlá určovania výšky platieb za správu,

f)

rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

(2)

Správca musí najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti za uplynulý rok. Správa sa týka finančného hospodárenia domu, stavu spoločných častí a zariadení, ako aj ďalších dôležitých vecí pri správe domu. Zároveň musí vyúčtovať použitie fondu prevádzky, údržby a opráv a rozúčtovať úhrady za plnenia na jednotlivé byty a nebytové priestory.

(3)

Keď skončí správa domu, prechádzajú na nového správcu alebo spoločenstvo všetky práva a povinnosti zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu. Platí to pre zmluvy uzavreté v mene vlastníkov alebo na základe ich rozhodnutia.

(4)

Ak správca nepredloží vlastníkom v lehote podľa odseku 2 správu o činnosti, vyúčtovanie fondu a úhrad za plnenia, nemá nárok na platbu za správu, kým ich nepredloží. Nárok nemá ani vtedy, ak do 30. novembra bežného roka nepredloží plán opráv na nasledujúci rok podľa § 8b ods. 1 písm. g). Ak správca najneskôr v deň skončenia správy neprevedie zostatok peňazí z účtu domu na účet nového správcu alebo spoločenstva, musí zaplatiť úroky z omeškania.

(5)

So správcom komunikuje zástupca vlastníkov, ktorého si vlastníci zvolia. Zástupcom môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Informuje ostatných vlastníkov o činnosti správcu a o dôležitých veciach týkajúcich sa správy domu. Musí uplatňovať požiadavky vlastníkov voči správcovi podľa zmluvy a rozhodnutí vlastníkov. Nemôže rozhodovať o veciach, ktoré podľa § 14 až 14b patria len do právomoci vlastníkov.

(6)

Zmluva o správe sa uzatvára písomne na neurčitý čas. Vlastníci ju môžu vypovedať len na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. e). Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa strany nedohodli inak. Začína sa počítať od prvého dňa mesiaca po doručení výpovede.

(7)

Ak sa byt alebo nebytový priestor v dome predá alebo prevedie na nového vlastníka, prechádzajú na neho práva a povinnosti zo zmluvy o správe. Ak niekto nadobudol byt alebo priestor na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o správe. Predchádzajúci vlastník odstupuje od zmluvy, ale jeho záväzky zaniknú až po vysporiadaní. Nového vlastníka zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí, zariadení, príslušenstva a pozemku, ktoré sa urobili pred prevodom vlastníctva.

(8)

Ak správca vypovedal zmluvu, nemôže prestať spravovať dom, ak vlastníci nemajú ku dňu skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu s novým správcom alebo založené spoločenstvo. Po uplynutí výpovednej lehoty sa ich vzťahy riadia podľa vypovedanej zmluvy. Ak si vlastníci do jedného roka nezvolia nového správcu a nezaložia spoločenstvo, vzniká spoločenstvo zo zákona. Naň prechádzajú všetky práva a povinnosti zo zmlúv o správe domu uzavretých v mene vlastníkov alebo na základe ich rozhodnutia. Správca musí písomne informovať všetkých vlastníkov o vzniku spoločenstva a zabezpečiť jeho registráciu. V tomto prípade sa nepoužije § 14b ods. 1 písm. g) a predsedu spoločenstva určí správca.

(9)

Ak správcu vyčiarknu zo zoznamu správcov, zmluva o správe zanikne dňom účinnosti zmluvy s novým správcom alebo dňom vzniku spoločenstva. Najneskôr však uplynie šesť mesiacov od vyčiarknutia.

(10)

Po vyčiarknutí zo zoznamu správcov musí doterajší správca:

a)

do siedmich dní od právoplatnosti rozhodnutia informovať vlastníkov,

b)

bez zbytočného odkladu vykonať potrebné úkony na ukončenie správy a odovzdať ju novému správcovi alebo spoločenstvu. Ak do šiestich mesiacov nezvolia nového správcu alebo nevznikne spoločenstvo, vzniká spoločenstvo zo zákona a doterajší správca postupuje obdobne podľa odseku 8,

c)

do uzavretia zmluvy s novým správcom alebo vzniku spoločenstva zabezpečovať prevádzku domu a odstraňovať chyby alebo poruchy podľa § 9 ods. 4. Toto platí najviac šesť mesiacov od právoplatnosti rozhodnutia.

(11)

Ustanovenia odsekov 9 a 10 sa nevzťahujú na zmluvy o správe budov, ktoré nie sú bytovými domami podľa § 24 ods. 1.

Originál

(1)

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. 12e ) Zmluva o výkone správy obsahuje najmä

a)

vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,

b)

spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,

c)

zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,

d)

zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,

e)

zásady určenia výšky platieb za správu,

f)

rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

(2)

Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

(3)

Dňom skončenia správy domu prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na nového správcu alebo na spoločenstvo.

(4)

Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote podľa odseku 2, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu; nárok na platbu za správu nemá správca aj vtedy, ak nepredloží do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok podľa § 8b ods. 1 písm. g) . Ak správca najneskôr v deň skončenia správy neprevedie zostatok finančných prostriedkov na účte domu v banke na účet založený novým správcom alebo spoločenstvom, je povinný zaplatiť na účet domu založený novým správcom alebo spoločenstvom úroky z omeškania.

(5)

Komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14 až 14b .

(6)

Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. e) . Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

(7)

S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

(8)

Ak správca vypovedal zmluvu o výkone správy, nemôže ukončiť výkon správy, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú ku dňu skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo. Právne vzťahy vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcu po uplynutí výpovednej lehoty sa riadia ustanoveniami vypovedanej zmluvy o výkone správy. Ak do jedného roka nebudú mať vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvorenú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo si nezaložia spoločenstvo, vzniká spoločenstvo zo zákona. Na spoločenstvo prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný o vzniku spoločenstva písomne informovať všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a zabezpečiť registráciu spoločenstva na príslušnom správnom orgáne. V tomto prípade sa nepoužije ustanovenie § 14b ods. 1 písm. g) a predsedu spoločenstva určí správca.

(9)

Ak bol správca vyčiarknutý zo zoznamu správcov, 12ca ) zmluva o výkone správy bytového domu zaniká dňom účinnosti zmluvy o výkone správy uzavretej s novým správcom alebo dňom vzniku spoločenstva, najneskôr však uplynutím šiestich mesiacov od vyčiarknutia zo zoznamu správcov.

(10)

Po vyčiarknutí zo zoznamu správcov je doterajší správca povinný

a)

o tejto skutočnosti informovať vlastníkov do siedmich dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyčiarknutí zo zoznamu správcov,

b)

vykonať nevyhnutné činnosti smerujúce k ukončeniu výkonu správy a jej odovzdaniu novému správcovi bez zbytočného odkladu po tom, ako bol správca vlastníkmi zvolený alebo vzniknutému spoločenstvu; ak správca nie je zvolený alebo spoločenstvo nevzniklo do šiestich mesiacov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyčiarknutí zo zoznamu správcov, vzniká spoločenstvo zo zákona a doterajší správca je povinný použiť primerane postup podľa odseku 8,

c)

do uzavretia zmluvy o výkone správy s novým správcom alebo vzniku spoločenstva zabezpečovať prevádzku bytového domu podľa § 2 ods. 1 písm. k) a zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy podľa § 9 ods. 4 , najviac po dobu šesť mesiacov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyčiarknutí zo zoznamu správcov.

(11)

Ustanovenia odsekov 9 a 10 sa nevzťahujú na zmluvy o výkone správy budov, ktoré nemajú charakter bytového domu podľa § 24 ods. 1 .

§ 8b – Povinnosti správcu bytového domu

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Správca domu musí:

a)

hospodáriť s majetkom vlastníkov odborne a starostlivo podľa zmluvy o správe,

b)

chrániť práva vlastníkov a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými,

c)

zastupovať vlastníkov pri vymáhaní škôd od tretích osôb alebo od iných vlastníkov bytov či nebytových priestorov,

d)

nakladať s majetkom vlastníkov len v ich prospech,

e)

sledovať platby vlastníkov za služby a preddavky do fondu a vymáhať dlžné sumy,

f)

zvolávať schôdze vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov,

g)

každý rok do 30. novembra vypracovať a predložiť vlastníkom plán opráv na nasledujúci rok a navrhnúť výšku fondu prevádzky, údržby a opráv; plán musí zohľadniť opotrebenie a stav spoločných častí a zariadení,

h)

podať návrh na dobrovoľnú dražbu bytu alebo nebytového priestoru na úhradu dlhov podľa rozhodnutia vlastníkov,

i)

podať návrh na exekučné konanie,

j)

zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadnu správu domu podľa zmluvy a zákona,

k)

priebežne zverejňovať na viditeľnom mieste v dome alebo na svojej webovej stránke postup pri nákupe tovarov a služieb vrátane jednotlivých cenových ponúk pri prevádzke, údržbe, opravách, rekonštrukcii a modernizácii.

(2)

Pri kúpe služieb a tovarov musí správca dohodnúť čo najvýhodnejšie podmienky pre vlastníkov. Musí rešpektovať rozhodnutie vlastníkov o výbere dodávateľa, okrem prípadov odborných prehliadok a skúšok technických zariadení, ktoré musí pri správe domu zabezpečiť sám.

Originál

(1)

Pri správe domu je správca povinný

a)

hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,

b)

dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými,

c)

zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,

d)

vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

e)

sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,

f)

zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiadajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň štvrtinu hlasov (ďalej len „štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“),

g)

vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok,

h)

podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac ) bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15 na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. o) ,

i)

podať návrh na exekučné konanie, 12ab )

j)

zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v súlade so zmluvou o výkone správy a s týmto zákonom,

k)

priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo na webovom sídle správcu, ak ho má zriadené, postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných činnostiach spojených so správou domu, vrátane jednotlivých cenových ponúk.

(2)

Pri obstarávaní služieb a tovaru je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa, ak nejde o zabezpečenie odborných prehliadok a skúšok technického zariadenia, 5a ) ktoré je správca povinný vykonávať pri správe domu.

§ 9 – Prechod zodpovednosti vlastníkov bytov

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Práva a povinnosti za chyby a škody voči staviteľovi domu prechádzajú od pôvodného vlastníka domu na vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

(2)

Právne kroky týkajúce sa domu, spoločných častí, zariadení, príslušenstva a pozemku zaväzujú všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Správca a spoločenstvo zodpovedajú za dlhy z výkonu správy len do výšky zaplatených úhrad alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv. Ak tieto peniaze nestačia, vlastník bytu alebo nebytového priestoru zodpovedá za zvyšok dlhu podľa svojho spoluvlastníckeho podielu.

(3)

Správca alebo spoločenstvo môže na účely správy spracovávať osobné údaje vlastníkov: meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresu pobytu, číslo bytu, telefón, e-mail, číslo účtu a kód banky. Na ochranu majetku môže zverejniť zoznam vlastníkov, ktorí majú nedoplatky na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv alebo na úhradách za plnenia vo výške aspoň trojnásobku mesačného určenia. V zozname bude meno, priezvisko a suma nedoplatku. Zoznam sa vyvesí na obvyklom mieste v dome.

(4)

Správca alebo predseda musí dať opraviť chybu alebo poruchu technického zariadenia zistenú pri kontrole bezpečnosti, ak bezprostredne ohrozuje život, zdravie alebo majetok. To platí aj bez súhlasu vlastníkov. Rovnako musí dať opraviť chybu, poruchu alebo poškodenie spoločných častí domu, spoločných zariadení a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozuje život, zdravie alebo majetok.

(5)

Spoločenstvo a správca musia

a)

evidovať a uchovávať všetky rozhodnutia vlastníkov, zápisnice zo zhromaždení, schôdzí a výsledky písomných hlasovaní vrátane hlasovacích lístkov,

b)

viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,

c)

priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí; predseda alebo správca zodpovedá aj za jej správnosť,

d)

umožniť vlastníkovi na požiadanie nahliadnuť do dokladov o správe domu alebo o čerpaní fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si výpisy, odpisy a kópie, alebo mu na jeho náklady vyhotoviť kópie; pri tom musia chrániť osobné údaje podľa osobitného zákona,

e)

uplatňovať práva vlastníkov za chyby domu, spoločných častí, zariadení, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemkov voči tretím osobám.

(6)

Ak zanikne zmluva o spoločenstve alebo o výkone správy, alebo ak správca alebo spoločenstvo skončí činnosť, doterajšie spoločenstvo alebo správca musia najneskôr v deň zániku zmluvy alebo skončenia činnosti predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti a previesť zostatok peňazí z účtov na nový účet domu zriadený novým správcom alebo novým spoločenstvom. V rovnakej lehote musia odovzdať novej osobe celú dokumentáciu o správe domu, najmä zmluvy, účtovné doklady, technickú dokumentáciu, vyúčtovania, zápisnice, rozhodnutia a ďalšie potrebné dokumenty.

(7)

Spoločenstvo a správca vykonávajú správu domu samostatne v mene a na účet vlastníkov. Pred súdom a inými orgánmi verejnej moci konajú vo vlastnom mene, ale na účet vlastníkov. Zastupovanie trvá, kým sa nepreukáže, že záujmy spoločenstva alebo správcu sú v rozpore so záujmami vlastníkov.

(8)

Spoločenstvo a správca zastupujú pred súdom a inými orgánmi verejnej moci aj vlastníkov,

a)

proti ktorým podal návrh na súdne konanie vlastník, ktorého ostatní prehlasovali, alebo ktorí dostali návrh od iného vlastníka na zdržanie sa výkonu záložného práva alebo na zákaz výkonu záložného práva,

b)

ktorí požadujú od iného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru zaplatenie dlhu alebo splnenie inej povinnosti.

Originál

(1)

Práva a povinnosti zo zodpovednosti za vady a za škody voči zhotoviteľovi domu prechádzajú z pôvodného vlastníka domu na vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

(2)

Právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku zaväzujú všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca a spoločenstvo zodpovedajú za záväzky vzniknuté pri výkone správy domu až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Ak tieto záväzky nie sú kryté zaplatenými úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, vlastník bytu a nebytového priestoru v dome zodpovedá za záväzky nad rámec zaplatených úhrad za plnenia alebo preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu podľa § 5 ods. 1 písm. b) .

(3)

Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.

(4)

Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, 5a ) ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.

(5)

Spoločenstvo a správca sú povinní

a)

evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,

b)

viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,

c)

priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie,

d)

umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu, 12f )

e)

uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám.

(6)

Ak zaniká zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy alebo ak správca alebo spoločenstvo končia svoju činnosť, je doterajšie spoločenstvo alebo doterajší správca povinný najneskôr v deň zániku zmluvy alebo v deň skončenia činnosti predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti týkajúcej sa tohto domu a previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na nový účet domu zriadený novým správcom alebo novým spoločenstvom. Doterajšie spoločenstvo alebo doterajší správca sú zároveň v rovnakej lehote povinní odovzdať novému správcovi, predsedovi založeného spoločenstva alebo na tento účel poverenému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome celú dokumentáciu týkajúcu sa správy domu, najmä dodávateľské zmluvy, pracovné zmluvy a poistné zmluvy, účtovné doklady, technickú dokumentáciu domu, vyúčtovania úhrad za plnenia a vyúčtovania fondu prevádzky, údržby a opráv, zápisnice a rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj ďalšie dokumenty nevyhnutne potrebné na riadny výkon správy domu novou osobou.

(7)

Spoločenstvo a správca sú povinní vykonávať správu domu samostatne v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo a správca vo vlastnom mene zastupujú a konajú na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom a iným orgánom verejnej moci; toto zastupovanie trvá, ak sa v konaní pred súdom alebo iným orgánom verejnej moci nepreukáže rozpor záujmov spoločenstva alebo správcu so záujmom zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

(8)

Spoločenstvo a správca zastupujú v konaní pred súdom a iným orgánom verejnej moci aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

a)

proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome,

b)

ktorí sa domáhajú úhrady dlhu alebo plnenia inej povinnosti vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome.

§ 10 – Preddavky do fondu prevádzky a opráv

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Vlastníci bytov a nebytových priestorov musia mesačne vopred platiť preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv. Platia sa od prvého dňa mesiaca po zápise vlastníckeho práva do katastra. Výšku preddavku určia vlastníci spravidla na jeden rok dopredu tak, aby pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu, opravy, obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu spoločných častí, zariadení, priestorov, príslušenstva a pozemku. Každý platí podľa veľkosti svojho podielu. Ak má byt balkón, lodžiu alebo terasu, započítava sa pri výpočte podielu 25 % z ich podlahovej plochy. Pri určení preddavkov sa zohľadní, ako intenzívne využívajú nebytové priestory spoločné časti a zariadenia.

(2)

Do fondu patria tieto príjmy:

a)

mesačné preddavky vlastníkov,

b)

príjmy z prenájmu spoločných častí, zariadení, priestorov, príslušenstva a pozemku,

c)

úroky z bankového účtu domu,

d)

peniaze získané z exekúcie alebo dražby bytu či nebytového priestoru vo výške dlhu vlastníka podľa zákonného záložného práva podľa tohto zákona,

e)

zmluvné pokuty a úroky z omeškania z použitia peňazí fondu.

(3)

Z fondu sa platí prevádzka, údržba, opravy, obnova, modernizácia a rekonštrukcia spoločných častí, zariadení, priestorov, príslušenstva a pozemku. Z fondu sa hradia aj opravy balkónov, lodžií a terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Peniaze z fondu sa môžu dočasne použiť na úhradu služieb spojených s užívaním bytov a priestorov, ak je nedostatok iných prostriedkov. Po prekonaní nedostatku sa tieto peniaze vrátia späť do fondu.

(4)

Spoločenstvo alebo správca musí držať peniaze fondu oddelene od peňazí určených na úhrady za služby a používať ich len na určený účel. Ak spoločenstvo spravuje viac domov, zakladá sa fond samostatne pre každý dom.

(5)

Ak niekto predá alebo prevedie byt či nebytový priestor, nemá nárok na vrátenie príslušnej časti zostatku z fondu prevádzky, údržby a opráv.

(6)

Úhrady za služby musia vlastníci platiť mesačne vopred na účet domu v banke. Pri rozdelení nákladov sa zohľadní, ako veľmi ktorý vlastník používa spoločné časti a zariadenia. Za služby sa považujú najmä: svetlo na chodbách, odvoz odpadu, čistenie žúmp, výťahy, upratovanie, teplo, teplá voda, dodávka vody a odvod odpadovej vody. Nevzťahuje sa to na služby, ktoré si vlastník platí priamo dodávateľovi.

(7)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ktorý sa práve neužíva, nemôže odmietnuť platiť preddavky do fondu, úhrady za služby a platbu za správu.

Originál

(1)

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade 10 ) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov.

(2)

Príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú

a)

mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov,

b)

príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,

c)

výnosy z účtu domu vedeného v banke,

d)

príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona,

e)

zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu.

(3)

Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.

(4)

Spoločenstvo a správca vedie prostriedky vo fonde prevádzky, údržby a opráv oddelene od prostriedkov zhromaždených od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na úhrady za plnenia, pričom sa musí zachovať účel použitia týchto prostriedkov. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, zriaďuje sa fond prevádzky, údržby a opráv osobitne pre každý dom.

(5)

Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo správcu.

(6)

Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome. Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.

(7)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu.

§ 11 – Povinnosti vlastníka bytu

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru musí na svoje náklady udržiavať byt v dobrom stave a včas zabezpečovať údržbu a opravy. Pri užívaní, údržbe, zmenách, prenájme alebo inom nakladaní s bytom nesmie rušiť ani ohrozovať ostatných pri výkone ich práv.

(2)

Ak vlastník alebo ľudia, čo používajú jeho byt, spôsobia škodu na iných bytoch, nebytových priestoroch, spoločných častiach, spoločných zariadeniach alebo príslušenstve, vlastník ju musí odstrániť.

(3)

Vlastník musí na požiadanie a na nevyhnutný čas umožniť vstup do bytu zástupcovi spoločenstva, správcovi alebo opravárovi na obhliadku alebo opravu, ak opravu neurobí sám, alebo ak ide o opravu spoločných častí prístupných z jeho bytu, alebo pri montáži a údržbe meračov tepla a vody a pri odpočte hodnôt. Ak vstup odmietne, zodpovedá za vzniknuté škody.

(4)

Vlastník nesmie robiť v byte alebo nebytovom priestore úpravy, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu, alebo by menili vzhľad domu bez súhlasu ostatných vlastníkov. Tým nie sú dotknuté osobitné predpisy.

(5)

Ak vlastník svojím konaním zasahuje do práv ostatných tak, že hrubo poškodzuje byt, spoločné časti, zariadenia, spoločné nebytové priestory alebo príslušenstvo, alebo sústavne narušuje pokojné bývanie, ohrozuje bezpečnosť, porušuje dobré mravy v dome, alebo nerešpektuje rozhodnutie súdu, súd môže na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.

(6)

Vlastník má právo nahliadať do dokladov o správe domu alebo o čerpaní fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie.

(7)

Vlastníci musia umožniť odstránenie nedostatkov zistených kontrolou bezpečnosti technických zariadení. Ak to znemožnia, zodpovedajú za vzniknuté škody.

(8)

Vlastník, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, musí na výzvu umožniť správcovi alebo predsedovi vstup na kontrolu, či úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia. Ak vstup odmietne, správca alebo predseda oznámi stavebnému úradu, že sa vykonávajú stavebné úpravy.

(9)

Vlastník bytu musí bez zbytočného odkladu oznámiť správcovi alebo spoločenstvu zmenu počtu osôb, ktoré v byte bývajú súvisle aspoň dva mesiace. Ak vlastník svoj byt nevyužíva, musí oznámiť svoju adresu a každú zmenu adresy.

(10)

Vlastníci, nájomcovia, ľudia žijúci s nimi v domácnosti a ľudia zdržiavajúci sa v dome musia dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi. Správca alebo spoločenstvo ho musí vyvesiť na obvyklom mieste v dome.

Originál

(1)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.

(2)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome alebo na spoločných častiach domu alebo spoločných zariadeniach domu alebo príslušenstve spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú.

(3)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.

(4)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ustanovenia osobitných predpisov nie sú tým dotknuté. 13 )

(5)

Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.

(6)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie.

(7)

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní umožniť odstránenie nedostatkov zistených kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia. 5a ) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome neumožnia odstránenie zistených nedostatkov na technických zariadeniach, zodpovedajú za vzniknuté škody.

(8)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu.

(9)

Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu.

(10)

Vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s) . Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.

§ 12 – Práva vlastníka bytu

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru a ľudia, čo s ním žijú v domácnosti, majú právo užívať byt, spoločné časti domu, spoločné zariadenia, príslušenstvo a pozemok, ktoré k tomu patria, vrátane priľahlého pozemku.

(2)

Vlastník môže byt alebo nebytový priestor prenajať inej osobe. Nájom a podnájom upravujú osobitné predpisy.

Originál

(1)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a osoby, ktoré s ním žijú v domácnosti, 14 ) majú právo užívať byt alebo nebytový priestor v dome, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok, ktorých užívanie je spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome, a priľahlý pozemok.

(2)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je oprávnený prenajať ho inej osobe. Nájom a podnájom bytu a nebytového priestoru v dome alebo jeho časti upravujú osobitné predpisy. 15 )

§ 13 – Spoluvlastníctvo spoločných častí domu

Trvalý odkaz

Jednoducho

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome je spojené so spoluvlastníctvom spoločných častí domu, spoločných zariadení, príslušenstva a s právami k pozemku. Toto spoluvlastníctvo nemožno zrušiť podľa Občianskeho zákonníka. To však nebráni v prevode priľahlého pozemku alebo príslušenstva podľa § 14b ods. 3.

Originál

(1)

S vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku.

(2)

Spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka; tým nie je dotknuté právo prevodu priľahlého pozemku a príslušenstva alebo ich častí podľa § 14b ods. 3 .

§ 14 – Práva a povinnosti vlastníka bytu

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Majiteľ bytu alebo nebytového priestoru má právo aj povinnosť zúčastňovať sa na správe domu. Hlasuje a rozhoduje o všetkom, čo sa týka správy domu, spoločných častí, zariadení, priestorov, príslušenstva a pozemku pod domom alebo vedľa neho.

(2)

Rozhodnutia sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním. Na účely rozhodovania sa za schôdzu považuje aj zhromaždenie. Majiteľ môže hlasovať na hlasovacom lístku alebo elektronicky. Elektronicky nemožno hlasovať, ak štvrtina vlastníkov žiada písomné hlasovanie.

(3)

Za každý byt alebo nebytový priestor má majiteľ jeden hlas. To platí aj vtedy, ak ho spoločne vlastní viac osôb.

(4)

Majiteľ môže splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastúpila. Plnomocenstvo musí byť písomné s úradne overeným podpisom. Na začiatku schôdze sa splnomocnenec preukáže originálom rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj inému majiteľovi bytu či priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa preukáže overovateľom originálom plnomocenstva a pri elektronickom hlasovaní správcovi alebo rade. Majiteľ nesmie na zastupovanie splnomocniť:

a)

správcu,

b)

kandidáta na voľenú funkciu, ak ide o jeho voľbu,

c)

predsedu, člena rady alebo zástupcu vlastníkov, ak ide o ich odvolanie.

Originál

(1)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.

(2)

Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže uplatniť svoje hlasovacie právo pri písomnom hlasovaní na hlasovacej listine alebo prostredníctvom prostriedkov informačnej a komunikačnej technológie (ďalej len „elektronické hlasovanie“); elektronické hlasovanie nemožno uplatniť, ak písomné hlasovanie vyhlasuje štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

(3)

Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo na nebytový priestor v dome; to platí aj vtedy, ak je byt alebo nebytový priestor v dome v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb.

(4)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom a pri elektronickom hlasovaní správcovi alebo rade. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie

a)

správcu,

b)

kandidáta na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich voľbe,

c)

predsedu, člena rady alebo zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich odvolaní.

§ 14a – Zvolávanie schôdze vlastníkov

Trvalý odkaz

Jednoducho

Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz ročne. Zvolajú ju aj vtedy, ak o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov alebo predseda. Termín schôdze musí vyhovovať čo najväčšiemu počtu vlastníkov. Ak vlastník písomne požiada o inštaláciu nabíjacieho bodu, musí sa o tom hlasovať na najbližšej schôdzi. Ak sa tam nerozhodne, správca alebo rada vyhlásia písomné hlasovanie. Písomné hlasovanie vyhlásia tiež podľa potreby alebo na žiadosť aspoň štvrtiny vlastníkov alebo predsedu. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť aj na schôdzi. Schôdza alebo začiatok písomného hlasovania musia byť do 15 dní od doručenia žiadosti. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekona, zvolať schôdzu alebo vyhlásiť hlasovanie môže aspoň štvrtina vlastníkov alebo predseda. Termín, miesto a program schôdze alebo písomného hlasovania treba oznámiť najneskôr 7 dní vopred. Oznámenie musí byť doručené každému vlastníkovi listinne, ak zmluva nestanoví inak. Ak sa rozhodovanie týka správcu alebo predsedu, dostanú oznámenie tiež. Schôdzu vedie predseda alebo správca, ak si vlastníci nedohodli inak. Pri písomnom hlasovaní sa použije hlasovacia listina s celým znením návrhu, číslovanými otázkami, termínom, menom a priezviskom vlastníka, jeho súhlasom alebo nesúhlasom a vlastnoručným podpisom s dátumom. Podpis musia potvrdiť najmenej dvaja overovatelia zvolení vlastníkmi, ktorí boli prítomní pri podpise. Zmluva môže určiť, kedy treba úradne osvedčené podpisy. Ak vlastník nevyjadrí na listine svoj názor, hlas je neplatný. Po skončení hlasovania zistí výsledok správca, predseda, rada alebo zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov za prítomnosti dvoch overovateľov. Ak vlastník chce hlasovať elektronicky, zabezpečí to spoločenstvo alebo správca. Elektronické hlasovanie musí prebiehať správne, hlasy sa prijímajú od zverejnenia oznámenia do konca termínu a každý hlas musia bez zbytočného odkladu potvrdiť rovnakou cestou. Na elektronické hlasovanie vlastník oznámi svoju e-mailovú adresu. Elektronické hlasovanie musí umožniť overiť účasť vlastníka, jasne prejaviť jeho vôľu a chrániť hlasovanie pred zásahom cudzej osoby. Ak vlastník elektronicky hlasuje o tej istej veci viackrát, platí jeho posledný hlas. Ak hlasuje aj na hlasovacej listine aj elektronicky, elektronický hlas sa nepočíta. Zo schôdze alebo písomného hlasovania sa vyhotoví zápisnica. Napíše ju správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník a podpíšu ju overovatelia. Prílohou je prezenčná listina alebo hlasovacia listina, zoznam elektronických voličov, plnomocenstvá a vyjadrenie overovateľa, ktorý odmietol podpísať zápisnicu. Zápisnica musí obsahovať termín a miesto, schválený program a výsledky hlasovania, znenie prijatých rozhodnutí, ďalšie dôležité skutočnosti, otázky písomného hlasovania a jeho výsledky, meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov. Zápisnicu a výsledok hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu zvolal alebo hlasovanie vyhlásil, do 7 dní obvyklým spôsobom v dome. Oznámenie o výsledku musí obsahovať dátum zverejnenia. Obvyklý spôsob si vlastníci upravia v zmluve. Ak schôdzu alebo hlasovanie zvolala aspoň štvrtina vlastníkov, poverený zástupca doručí originál zápisnice a výsledok predsedovi alebo správcovi do 7 dní. Platné rozhodnutia a schválené zmluvy zaväzujú všetkých vlastníkov. Zmluvy musí podpísať osoba poverená vlastníkmi. Prehlasovaný vlastník sa môže do 30 dní od oznámenia výsledku obrátiť na súd, inak jeho právo zanikne. Ak sa o výsledku nemohol dozvedieť, má na to najviac 3 mesiace. Prehlasovaný vlastník môže na súde požiadať aj o dočasné pozastavenie účinnosti rozhodnutia. Pri rovnosti hlasov alebo ak sa nedosiahne potrebná väčšina, rozhodne súd na návrh ktoréhokoľvek vlastníka.

Originál

(1)

Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca alebo rada sú povinní zaradiť hlasovanie o súhlase s inštaláciou nabíjacieho bodu 15aa ) na najbližšiu schôdzu vlastníkov, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome písomne oznámi správcovi alebo rade záujem o inštaláciu nabíjacieho bodu; ak sa na schôdzi vlastníkov neprijme rozhodnutie, správca alebo rada vyhlásia o tejto veci písomné hlasovanie. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.

(2)

Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka.

(3)

Schôdzu vlastníkov vedie predseda alebo správca, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nerozhodli inak.

(4)

Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov.

(5)

Ak pri písomnom hlasovaní vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome prejaví záujem hlasovať elektronicky, vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo alebo správca. Pri elektronickom hlasovaní spoločenstvo alebo správca musí

a)

vykonať všetky opatrenia potrebné na zabezpečenie riadneho a nerušeného priebehu elektronického hlasovania,

b)

prijímať hlasy uplatnené elektronickým hlasovaním odo dňa uverejnenia oznámenia o konaní písomného hlasovania najneskôr do konca termínu určeného na písomné hlasovanie,

c)

potvrdiť bez zbytočného odkladu prijatie hlasu tomu, kto uplatnil svoje hlasovacie právo elektronickým hlasovaním; potvrdenie o prijatí hlasu sa vykoná rovnakým spôsobom ako elektronické hlasovanie.

(6)

Na účely elektronického hlasovania vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome oznámi spoločenstvu alebo správcovi svoju elektronickú adresu. Elektronické hlasovanie musí byť vykonané spôsobom,

a)

ktorý umožňuje overiť účasť vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v dome na hlasovaní vylučujúci akúkoľvek zameniteľnosť,

b)

z ktorého je zrejmý a určitý prejav vôle vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome pri hlasovaní o konkrétnej otázke a

c)

ktorý zabezpečí ochranu hlasovania a jeho výsledkov pred neoprávneným zásahom.

(7)

Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome pri písomnom hlasovaní elektronicky hlasuje o jednej veci viackrát, za platný prejav vôle sa považuje elektronické hlasovanie vykonané v rámci písomného hlasovania ako posledné. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vykoná svoje hlasovacie právo pri písomnom hlasovaní na hlasovacej listine aj elektronicky, na elektronické hlasovanie sa neprihliada.

(8)

Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny zo schôdze vlastníkov alebo originál hlasovacej listiny z písomného hlasovania, menný zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí hlasovali elektronicky, ako aj plnomocenstvá a meno, priezvisko a vyjadrenie overovateľa, ktorý odmietol podpísať zápisnicu. Zápisnica musí obsahovať najmä

a)

termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,

b)

odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,

c)

znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,

d)

iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov,

e)

otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,

f)

meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.

(9)

Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia. Spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome upravia v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy. Ak aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zvolala schôdzu vlastníkov alebo vyhlásila písomné hlasovanie, originál zápisnice a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo výsledok písomného hlasovania musí predsedovi spoločenstva alebo správcovi doručiť poverený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania.

(10)

Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podpísala nimi poverená osoba.

(11)

Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. 15a ) Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

§ 14b – Hlasovanie vlastníkov bytov

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

O týchto veciach rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov:

a)

zmluva o spoločenstve, jej zmena, zrušenie, zlúčenie, splynutie alebo rozdelenie spoločenstva a to, kto podpíše zmluvu,

b)

voľba alebo odvolanie predsedu,

c)

stanovy spoločenstva a zásady hospodárenia,

d)

výška odmeny predsedovi a členom rady a výška mesačných platieb za správu,

e)

zmluva o výkone správy, jej zmena, skončenie alebo výpoveď a to, kto podpíše tieto zmluvy,

f)

výška platby za správu,

g)

zmena formy správy,

h)

výška odmeny zástupcovi vlastníkov,

i)

preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, na čo sa použijú, ako sa s nimi hospodári a kto s nimi môže nakladať,

j)

zásady určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,

k)

zohľadnenie toho, ako veľmi vlastníci nebytových priestorov a garáží používajú spoločné časti a zariadenia,

l)

súhlas so stavebnou úpravou, ktorá zasahuje do spoločných častí domu, zariadení, príslušenstva alebo priľahlého pozemku,

m)

súhlas so stavebnou úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou sa mení vzhľad domu alebo sa zasahuje do spoločných častí, zariadení (vrátane odpojenia od spoločného kúrenia a teplej vody), príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva nestanoví inak,

n)

inštalácia alebo úprava spoločnej antény, umiestnenie elektronických komunikačných sietí v dome vrátane bezpečnostných kamier v spoločných častiach a zariadeniach,

o)

podanie návrhu na exekúciu alebo dobrovoľnú dražbu bytu či nebytového priestoru,

p)

prenájom a výpožička spoločných nebytových priestorov, častí domu, zariadení a príslušenstva,

r)

právo niektorých vlastníkov výlučne používať nové spoločné časti, zariadenia alebo príslušenstvo podľa § 19 ods. 8,

s)

prijatie, zmena alebo zrušenie domového poriadku.

(2)

O týchto veciach rozhodujú dvojtretinovou väčšinou všetkých hlasov:

a)

zmena účelu používania spoločných častí domu a zariadení,

b)

zmluva o úvere alebo jej zmena,

c)

zmluva o zabezpečení úveru alebo jej zmena,

d)

zmluva o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci užívajú s právom kúpy po uplynutí dohodnutej doby, alebo jej zmena,

e)

zmluva o vstavbe alebo nadstavbe bytu či nebytového priestoru, alebo o vstavbe či nadstavbe novej spoločnej časti, zariadenia alebo príslušenstva, prípadne ich zmena; ak ide o nadstavbu alebo vstavbu v podkroví alebo povale, treba aj súhlas všetkých vlastníkov, ktorí s ňou bezprostredne susedia,

f)

stavebná úprava, ktorou vznikne nová spoločná časť, zariadenie alebo príslušenstvo, alebo ktorou zanikne spoločná časť, zariadenie alebo príslušenstvo,

g)

zriadenie vecného bremena k spoločným častiam, zariadeniam, príslušenstvu a priľahlému pozemku.

(3)

Na tieto veci treba súhlas všetkých vlastníkov:

a)

prevod vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré vlastníci spoločne vlastnia,

b)

prístavba výlučne novej spoločnej časti, zariadenia alebo príslušenstva, ktorými sa dom rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom.

(4)

O veciach, ktoré nie sú uvedené v odsekoch 1 až 3, rozhoduje nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov prítomných na schôdzi alebo zúčastnených na písomnom hlasovaní.

(5)

Pri montáži zdvíhacieho zariadenia v spoločných častiach bytového domu podľa osobitného zákona netreba súhlas vlastníkov.

(6)

Keď vlastníci rozhodnú o nejakej veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza to predchádzajúce. Ak sa do roka od posledného hlasovania podľa odseku 1 hlasuje znova o tej istej veci, treba dvojtretinovú väčšinu všetkých hlasov. Ak sa do roka od posledného hlasovania podľa odseku 2 hlasuje znova o tej istej veci, treba štvorpätinovú väčšinu všetkých hlasov. Ak sa do roka od posledného hlasovania podľa odseku 4 hlasuje znova o tej istej veci, treba nadpolovičnú väčšinu všetkých hlasov.

(7)

Ak spoločenstvo zahŕňa viac domov, o vstavbe alebo nadstavbe, o úvere alebo jeho zmene, o zabezpečení úveru alebo jeho zmene, o rozdelení spoločenstva a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú len vlastníci z toho domu, ktorého sa to týka.

Originál

(1)

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o

a)

zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve,

b)

voľbe alebo odvolaní predsedu,

c)

stanovách spoločenstva a zásadách hospodárenia spoločenstva,

d)

výške odmeny predsedovi a členom rady a výške mesačných platieb za správu spoločenstva,

e)

zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome,

f)

výške platby za správu,

g)

zmene formy správy,

h)

výške odmeny zástupcu vlastníkov,

i)

preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,

j)

zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,

k)

zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome,

l)

súhlase so stavebnou úpravou, 15ab ) ktorou sa zasahuje do spoločných častí domu, do spoločných zariadení domu, do príslušenstva alebo do priľahlého pozemku,

m)

súhlase so stavebnou úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak,

n)

inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu,

o)

podaní návrhu na exekučné konanie 12ab ) alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac ) bytu alebo nebytového priestoru v dome,

p)

nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva,

r)

práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 19 ods. 8 ,

s)

prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku.

(2)

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o

a)

zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,

b)

zmluve o úvere alebo jej zmene,

c)

zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene,

d)

zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene,

e)

zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť,

f)

stavebnej úprave, ktorou vznikne nová spoločná časť domu, nové spoločné zariadenie domu alebo nové príslušenstvo alebo zanikne spoločná časť domu, spoločné zariadenie domu alebo príslušenstvo,

g)

zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku.

(3)

Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o

a)

prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

b)

prístavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu alebo výlučne nového príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom. 15b )

(4)

O veciach, ktoré nie sú upravené v odsekoch 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.

(5)

Súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa nevyžaduje pri montáži zdvíhacieho zariadenia podľa osobitného zákona 15c ) v spoločných častiach bytového domu.

(6)

Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 1 do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 2 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 4 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

(7)

Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe, zmluve o úvere alebo jej zmene, zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene, rozdelení spoločenstva a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.

§ 15 – Záložné právo k bytu v dome

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Zo zákona vzniká na byte alebo nebytovom priestore záložné právo pre ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Toto právo zabezpečuje ich pohľadávky z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva. Zabezpečuje aj pohľadávky z právnych úkonov týkajúcich sa konkrétneho bytu alebo nebytového priestoru, ktoré urobil jeho vlastník. Ide o pohľadávky, ktoré už vznikli, aj o tie, ktoré vzniknú v budúcnosti. Toto právo sa zapíše do katastra nehnuteľností a nemožno ho vymazať, kým existuje byt alebo nebytový priestor.

(2)

Záložné právo na byt alebo nebytový priestor možno zriadiť aj pre tretiu osobu.

(3)

Záložné právo zo zákona trvá, kým existuje byt alebo nebytový priestor.

Originál

(1)

Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo 16 ) v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Existencia záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností 17 ) a nemožno ho vymazať počas existencie predmetu záložného práva.

(2)

Záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome možno zriadiť aj v prospech tretej osoby.

(3)

Záložné právo podľa odseku 1 trvá počas celej existencie predmetu záložného práva.

§ 16 – Osobitné ustanovenia o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome

Trvalý odkaz

Jednoducho

(1)

Ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas, majiteľ domu môže predať byt len nájomcovi, ktorý v ňom býva. Ak je nájom na určitý čas, toto obmedzenie neplatí. Spoluvlastník domu si zachováva svoje predkupné právo.

(2)

Ak nájomcovi skončil nájom podľa osobitného zákona, majiteľ bytu môže predať byt tretej osobe. Táto osoba však musí nájomcovi zabezpečiť náhradné bývanie podľa osobitného zákona. V tomto prípade sa na predaj nevzťahujú pravidlá osobitného zákona.

(3)

Pri predaji bytu alebo nebytového priestoru, ktorý vlastní bytové družstvo, musí zmluva obsahovať aj vyrovnanie peňazí na údržbu a opravy domu. Tieto peniaze sa vzťahujú na predávaný byt alebo priestor. Vyrovnanie znamená prepočítanie nevyužitých zostatkov a dlhov na dome. Budúci majiteľ zaplatí prípadné dlhy. Nevyužité peniaze prevedie družstvo na fond prevádzky a opráv domu. Ako sa s týmito peniazmi nakladá, určuje § 10.

(4)

Ak družstvo vlastní v dome nebytový priestor zo spoločných častí alebo zariadení, ktorý vznikol podľa rozhodnutia o zmene využitia budovy, a nie je to prístavba, pri predaji bytov prejde do spoločného vlastníctva majiteľov bytov. Veľkosť podielu sa určí podľa § 5 ods. 1 písm. b). Rovnaké pravidlo platí aj pre priestory, na ktoré prispievali len nájomcovia bytov alebo predošlí nájomcovia. Ak družstvo taký priestor predsa predá, zmluva je neplatná. Nájomné z týchto priestorov je príjmom fondu prevádzky a opráv domu podľa § 10 ods. 2.

Originál

(1)

Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas. Týmto ustanovením nie je dotknuté predkupné právo spoluvlastníka domu. 17b )

(2)

Ak nájomcovi nájom bytu skončil podľa osobitného predpisu, 18 ) môže vlastník bytu previesť byt do vlastníctva tretej osoby, ak táto osoba poskytne nájomcovi bytovú náhradu podľa osobitného predpisu. 19 ) Ustanovenia osobitného predpisu 20 ) sa v tomto prípade nepoužijú.

(3)

Súčasťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome z vlastníctva bytového družstva je vzájomné vyrovnanie prostriedkov určených na financovanie údržby a opráv domu pripadajúcich na bytový a nebytový priestor v dome, ktorý je predmetom prevodu vlastníctva. Vzájomným vyrovnaním sa rozumie vyrovnanie nevyčerpaných zostatkov a vyrovnanie nedoplatkov na obytný dom zo strany budúceho vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Nevyčerpané prostriedky určené na údržbu a opravu domu, bytu a nebytového priestoru v dome prevedie bytové družstvo na fond prevádzky, údržby a opráv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ( § 10 ). Na použitie uvedených prostriedkov platia ustanovenia § 10 .

(4)

Ak je v dome vo vlastníctve bytového družstva nebytový priestor, ktorý vznikol na základe rozhodnutia o zmene v užívaní stavby 20a ) zo spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu a nejde o prístavbu nebytového priestoru, prechádza tento nebytový priestor pri prevode bytov do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu sa určuje podľa § 5 ods. 1 písm. b) ; rovnako sa postupuje aj pri nebytových priestoroch, na ktorých financovaní sa podieľali svojimi členskými podielmi len nájomcovia bytov v dome alebo ich právni predchodcovia. Ak bytové družstvo uzavrie zmluvu o prevode vlastníctva takýchto nebytových priestorov, táto zmluva je neplatná. Nájomné za užívanie takýchto priestorov je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv ( § 10 ods. 2 ) príslušného domu.